تبلیغات
دانشنامه سردفتران - مطالب خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد

دانشنامه سردفتران

نشانی پایگاه اطلاع رسانی اولین کانون سردفتران ودفتریاران استان مازندران را در زیر ببینید.

(نکاتی در خصوص وجه تمایز حق کسب و پیشه با سرقفلی )

 

از نظر عرف و در برخورد عامیانه و روابط مالی و معاملاتی امروزی ظاهرا بین امتیاز (حق کسب و پیشه و تجارت ) و (حق سرقفلی ) فرقی قایل نیستند وگاها خصوصا قبل از تصویب قانون م و م مصوب  26 /05 /1376 حتی صاحیان دانش حقوقی نیز معتقد بر یکسانی حقوق مذکور بودند و درهمین راستا می توان به نظریه مشورتی شماره 92 /313 /72 مورخ 19 /4 /72 ادره حقوقی قوه قضائیه اشاره کرد که نظر داده شده  ( سرقفلی همان حق کسب و پیشه است ) و حتی تعدادزیادی ازدفاتر اسنادرسمی در تنظیم اسناد حقوق مذکور را مترادف تلقی و از آنها به صورت توام  (( حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی )) نام برده اند و حتی در نظر یات مختلف اداره حقوقی قوه قضائیه و آرای صادره محاکم نیز هر دو حق را به یک دید نگریسته و این در حالی است که علیرغم وجود مشابهت هایی ، تفاوتهایی اساسی با هم دارند که با استفاده از مواد و موارد مصرح در قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1356 و ماده واحده مصوب  15 / 08 / 1356 و قانون مالک ومستاجر مصوب سال 26 / 05 / 1376 و دیدگاه و نظرات اساتید حقوق به مواردی از تفاوت های امتیاز حق کسب و پیشه یا تجارت با امتیاز و حق سرقفلی اشاره خواهد شد لذا بدوا به تعاریفی که استاد دکتر محمد جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق ارائه نموده اشاره می کنم .

امتیاز حق کسب وپشه یا تجارت  ( 1790 ) : حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه و مطلق کسانیکه از طریق اجاره ی مکانی کسب معاش کنند ولو آنکه بازرگان نباشد .

امتیاز سرقفلی  ( 2849 ) : پولی که مستاجر ثانی  ( به معنی اعم ) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و هم چنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد .

وبرای یافتن تفاوتها باید پاسخ سؤالاتی همچون : مبنای پیدایش ؟  فلسفه تشکیل ؟ شرایط دارندگان حق ؟ شیوه ا نتقالات  ؟                  

زمان شروع واتمام حقوق  ؟ قابل اسقاط بودن یا نبودن حقوق و ..... را داد .

1-حق کسب و پشه مختص مستاجر است  ( تبصره  2  ماده  19 ق . م .م  1356 )  لذا مالک نمی تواند حقی تحت عنوان  ( کسب و پیشه یا تجارت  ) در ملک خود داشته باشد  .

به عنوان مثال  : پدیده حق کسب پپیشه یا تجارت در واحد تجاری احداثی در ملک شخصی معنی ندارد ولی مالک در ملک خود حق سرقفلی را دارا میباشد . بلکه در این مورد مستندا به قانون مصوب  1376 مالک در واقع توام با عقد اجاره ، سرقفلی را هم به مستاجر به طریق صحیح شرعی و قانونی واگذار می کند . این امر در قانون مذکور تصریح و پیش بینی شده است .

بقیه در ادامه مطلب


ادامه مطلب



طبقه بندی: حقوقی،
[ شنبه 26 فروردین 1391 ] [ ساعت 19 و 52 دقیقه و 59 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]

تسری بلاعزل بودن وکالت به تفویض های بعدی

ماده 679 ق.م مقررداشته (( موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی  شرط شده باشد  )) قسمت اخیر ماده مذکور را می توان استثنائی بر حق موکل در عزل وکیل موضوع بند 1 ماده 687 ق م دانست . وجود همین استثناء و مشکلات و معضلات و لزوم طی مراحل اداری پیچیده و صرف هزینه های سنگین جهت ثبت معاملات قطعی باعث شده که از دیدگاه عرف و بخش وسیعی از افراد جامعه وکالت بعنوان یکی از عقود ناقله در روابط معاملاتی و حقوقی و مالی بین افراد جامعه تلقی ورایج شود واین امر بعد از انقلاب اسلامی سال 1357 بشدت توسعه یافته تا جائیکه شیوع و رواج اکتفاء مردم در ثبت نقل و انتقالات اموال به تنظیم وکالت موجب شد قانون گذار یا تصویب قوانینی تنظیم اسناد وکالت وسائط نقلیه که در آن اختیار فروش به وکیل تصریح شده را مشمول وصول مالیات نقل و انتقال معادل و همانند حقوق متعلقه به تنظیم اسناد قطعی و صلح وهبه قراردادند و سپس سازمان ثبت اسناد و املاک نیز با اصلاح ماده 123 قانون ثبت و تصویب تعرفه وصول تحریر  ( لازم الاجراء از 15/5 /1390 ) تکلیف به وصول حق الثبت و تحریر مطابق اسناد قطعی نمودند ودر عمل نیز می بینیم که تا یکبار نقل و انتقال رسمی املاک و اموال به ثبت می رسد چند بار با تنظیم اسناد وکالت و تفویض های مکرر مال ید به ید می شود و بی شک علیرغم مرتفع شدن وکالت بطرق مختلف مقید در ماده تین 678 و 683  ق.م و غیر ناقله بودن عقد وکالت به لحاظ فقهی و حقوقی یکی از علل اطمینان و اعتماد مردم و متعاملین و رویکرد رایج آنها به تنظیم سند وکالت و اکتفا به آن را باید وجود امکان بلاعزل بودن عقد وکالت مستندا به قسمت اخیر ماده 679 قانون مدنی دانست و به همین دلیل است که در اغلب وکالتنامه ها ی تنظیمی در حال حاضر عبارت  (( موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و اسقاط نمودند )) توام با حق توکیل غیر ولو کرارا نگاشته می شود ولی در این زمینه نکته مورد نظراین استکه در سند وکالت اولیه عبارت مذکور تصریح می شود ولی در تنظیم اسناد تفویض وکالت بعدی همچنانکه عرف و معمول است تقریبا  اسناد چنین تحریر می شوند : (( کلیه اختیارات حاصله از سند ................   را بدون کم و کسر حتی یک کلمه در ارتباط ................  در حق  آقای  .....................  تفویض و واگذار نمودند بنحویکه نامبرده اخیر از هر جهت قائم مقام و جانشین  آقای ...................  گردید و این سند از هر جهت و بابت تابع سند وکالتنامه اولیه می باشد  ))

حال این سؤالات مطرح می شوند .

1-آیا همینکه وکیل درانجام امور محوله از هر حیث قائم مقام وکیل قبلی می شود بلاعزل بودن وکالت اولیه به تفویض بعدی تسری می یابد ؟

2- اگر در تفویض های بعدی عدم عزل وکیل تصریح نشود آیا هر یک از  تفویض کننده یا موکل اولیه حق عزل وکیل را خواهند داشت  ؟

3- آیا در صورت قائل شدن به وجود حق عزل برای وکیل ثانوی و وکلای بعد از وی رأسا محق به اعمال عزل هستند یا اعمال عزل لازمه داشتن اختیار و حق عزل وکیل در وکالت اولیه از طرف موکل خواهد بود ؟

4-اگر پیشنهاد شود که در اسناد تفویض وکالت هم بلاعزل بودن وکالت تصریح شود  سلب حق عزل از خود تفویض کننده یا از موکل اولیه مد نظر است ؟  آیا وکیل ( تفویض کننده ) حق سلب عزل از موکل اولیه را دارد ؟ یا باید صراحتاً این حق در وکالت اولیه به او اعطا و تصریح  شده باشد ؟      

 

 





طبقه بندی: حقوقی، کاربردی دفاتر اسناد رسمی،
[ سه شنبه 23 اسفند 1390 ] [ ساعت 22 و 58 دقیقه و 11 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]

ماده 680 قانون مدنی وتکلیف سردفتر
مطابق ماده 656 قانون مدنی : وکالت عقدی است که بموجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نائب خود می نماید .
عقد وکالت که امروزه بنحو گسترده رائج شده و از نظر عرف گاها در مقام وبجای معاملات ناقله هم تلقی میگردد بطریقی منحل ومرتفع میگرددکه قانونگذار در ماده 678 قانون مدنی طرقی که وکالت بواسطه آنها مرتفع میشود را بدین نحو  بر شمرده  است ((1- به عزل وکیل 2- به استعفای وکیل 3- به موت یا جنون وکیل یا موکل )) ظاهرا با تحقق هریک از عوامل مذکور وکالت پایان می یابد اما از آنچه قانونگذار در ماده 680 به آن اشاره نموده نتیجه ای متفاوت برداشت واستنباط می شود زیرا ماده 680 مقرر داشته :(( تمام اموری که قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است ))در واقع قانونگذار صریحا پذیرفته است که پس از عزل وکیل نیز تحت شرایطی وکیل می تواند باستناد وکالت واختیارات اعطائی اقدام نماید واین امر به نوعی می تواند یک استثناء بر بند 1 ماده 687 ق . م تلقی گردد . بلحاظ فقهی و حقوقی در فسخ عقود عموما اراده طرفین عقد مبنا و ملاک فسخ و کافی به مقصود می باشد ولی با توجه به ماده 680 ق.م علیرغم اراده موکل بر عزل وکیل و فسخ وکالت ، تا رسیدن خبر به وکیل اقدامات موکل با لحاظ شرایطی نسبت به موکل نافذ خواهد بود .
دلیل عمده تمکین به کفایت اعمال اراده طرفین عقد ناشی از این است که در سایر عقود مورد نظر صرفا 2 نفر (طرف ایجاب و طرف قبول ) تحت تاثیر عقد وفسخ و آثار آن قرار می گیرند ولی در مورد عقد وکالت در رابطه با مطلب و موضوع بحث تاثیر احتمالی عزل وکیل بر حقوق شخص یا اشخاص ثالث ومطرح بودن حقوق ایشان و احتمال ورود ضرر به ثالث میباشد در واقع فلسفه وجودی ماده 680 مذکور را درجهت حمایت از کسانی که با نایب موکل باعتبار دارا بودن اختیار وکالت با او وارد معاملات و برقراری رابطه مالی و حقوقی از طریق وکیل با موکل جستجو کرد. موضوع دیگری که ممکن است به ذهن برسد این است که ((آیا لزوم اطلاع وکیل از خبر عزلش جهت تحقق پایان حیات اختیارات  تفویض شده به وکیل را نوعی تبدیل عقد جایز به لازم دانست ؟)) بنظر لزوم  اطلاع و رسیدن خبر به وکیل را نباید موجب سلب حق موکل در انحلال عقد وکالت یا سلب حق عزل وکیل بدانیم چون بر وجود   این حق بعنوان اصل کلی وبنحو مطلق وهمچنین استثناء بر آن نیز در ماده 679 قانون مدنی تصریح شده لذا ماده 680 صرفا تاکیدی است بر اینکه موکل به هنگام اعمال اراده خود مبنی بر عزل وکیل ، امر اعلام به وکیل ومطلع شدن ایشان را هم مد نظر قرار دهد واین بمعنی تبدیل عقد جایز به لازم نبوده واین موضوع موید تعارض بین مواد 186 و 679 و 680 قانون مدنی نیست .
لازم به ذکر است در اعمال ماده  680 و معتبر دانستن اقدامات وکیل در فاصله عزل تا رسیدن خبر شرایطی لازم است من جمله : 1- عدم اطلاع وکیل از عزلش 2- اقدام وکیل در حدود وکالت باشد  3- اقدام وکیل توام با حسن نیت باشد .
علیرغم اینکه موضوع مورد بحث می تواند  بسیار گسترده تر از مطالب مذکور باشد ولی هدف از طرح موضوع واشاره مختصر به مطالب مرتبط بشرح فوق بهانه ای برای یافتن پاسخ سوالات ذیل با مشارکت دوستان وهمکاران میباشد :
1- خبر عزل چگونه باید به  وکیل اطلاع داده شود و اطلاع شفاهی با حضور شهود کافی است یا باید کتبی یا ...  باشد؟
2- بنحو مطلق واساسا اعلام خبر به  وکیل تکلیف کیست ؟
3- اگر وکالت بموجب سند رسمی باشد وپس از ثبت مراتب عزل در ملاحظات دفتر و سولبق تکلیف قانونی سردفتر چیست ؟اگر نظر بر وجود تکلیف بریا یردفتر است مستند آن چیست ؟؟
4- راهکار پیشنهادی بمنظور عدم توجه تبعات انتظامی ومالی به سردفتر چیست ؟
علیرغم ساده بنظر رسیدن موضوع ، در گذشته در مواردی شاهد طرح دعاوی علیه سردفتر وتشکیل پرونده درمحاکم بخواسته جبران خسارات وارده بدلیل عدم اطلاع رسانی به وکیل یا تاخیر در اطلاع رسانی و در نتیجه متضرر شدن موکل  یا ثالث بوده ایم لذا  همکاران و صاحبنظران گرانقدر با بیان تجربیات ونظرات خود دربحث مشارکت فرمایند.




طبقه بندی: حقوقی، کاربردی دفاتر اسناد رسمی،
[ دوشنبه 15 اسفند 1390 ] [ ساعت 10 و 53 دقیقه و 25 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]

ضرورت پیگیری مطالبات قیمت واقعی
قطعا عموم همکاران عزیز اطلاع دارند که پس از مدتها تاخیر و تشکیل جلسات عدیده کارشناسی !! بالاخره تعرفه حق التحریر از 15 مرداد 1390 لازم الاجراء گردید حداقل انتظار همگان این بود که در رابطه با تبصره غیر شرعی و ظالمانه ونامیمون ماده 58 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی چاره ای اندیشیده  شود که متاسفانه چنین نشد وپس از ناامیدشدن دفاتر از بابت مذکور خصوصا درفضای مجازی بارها و بکرات بصراحت وبانثر وشعر وکنایه از طرف همکاران در سراسر کشور ضمن اعتراض به بی توجهی مسئولین امر به مطالبات وحقوق مسلم شرعی وقانونی سردفتران بر لزوم حذف تبصره مذکور وبازنگری اساسی درتعرفه تاکید نمودند که آخرین بار در جریان اولین نشست وبلاگنویسان حوزه سردفتری در تاریخ 24 آذرماه 1390 درمحل کانون سردفتران ودفتریاران یکی از خواست های اصلی حاضرین حذف تبصره مذکور بوده ودرهمان جلسه با حضور رئیس محترم کانون سردفتران جناب دشتی اردکانی ونائب رئیس محترم کانون جناب آقای آقاصفری شخصا نیز مطرح نمودم وبازهم تکرار می کنم :
((بی شک مسئولین کانون وسازمان قبول دارند که مسلمانیم و به اصول وقواعد فقهی وشرعی پایبندیم ، حال که چندین تن از فقها و آیات عظام صریحا به غیر شرعی بودن کتابت خلاف واقع ودروغ وبه تبع آن حرام بودن اجرت کتابت دروغ رای ونظر داده اند))  حال چرا مسئولین امر اجازه تداوم و استمرار این عمل خلاف شرع واصول و مبانی حقوقی را می دهند معلوم نیست ؟
درهرحال ومتاسفانه تا جائی که اطلاعات این حقیر اجازه می دهد تاکنون اقدامی موثر و گامی مثبت وعملی در راستای حذف تبصره صورت نگرفته است و ظاهرا موضوع دارد به بوته فراموشی سپرده  می شود با اینکه همکاران از نتیجه دادن وبه ثمر نشستن اعتراضات واعلام مطالب ناامید شده اند لذا با تحریر و تکرار مطالب فوق وضمن یاد آوری مجدد موکدا پیشنهاد می نمایم هرچه سریعتر کارگروهی یا کمیته ای متنفذ و تلاشگر از همکاران فرهیخته وپیشگام حرفه همچون استاد طباطبائی و عبادپور و شعبانی وسلیمی وسایر فرزانگان دلسوز در استان مازندران وسراسر کشور تشکیل وبا پیگیریهای مستمر ومکاتبات مستقیم وپی درپی با کانون وسازمان ثبت وسایر مجاری قانونی ذیربط وارائه مستندات شرعی وقانونی اعم از نظریات آیات عظام وسایر مدارک حقوق مسلم شرعی وقانونی  سردفتران و به تبع آن دفتریاران وکارکنان وحقوق کانون وامور مالیاتی را احقاق نمایند ولازم است که در این راستا کارگروه از حمایت همکاران سراسر کشور بطرق مقتضی بهره مند باشند.





طبقه بندی: ارزش واقعی ملک،
[ چهارشنبه 10 اسفند 1390 ] [ ساعت 18 و 27 دقیقه و 52 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]

ابراء ذمه ضامن از تادیه دین


[ سه شنبه 25 بهمن 1390 ] [ ساعت 21 و 53 دقیقه و 05 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]

مقایسه اجمالی قانون مالک ومستاجر سال 56 و سال 76
عقد اجاره یکی از رایج ترین ومتداول ترین عقود جوامع بشری بوده و هست ودرقوانین ونظام حقوقی کشورمان نیز جایگاه  ویژه ای داشته و دارد ودرحال حاضر نیز بدلیل بروز تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده های حقوقی مطرح در مراجع قضائی مربوط به عقد اجاره وروابط ناشی از آن می باشد ، نظر به دگرگونی های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور پس از پیروزس انقلاب اسلامی ایران تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله با تصویب ماده واحده ها و قانون سال 62 و ماده واحده 15 آبان 1365مواردی خاص ازقانون مذکور ترمیم شد تا سرانجام در سال 76 قانون مالک ومستاجر جدید تصویب ولازم الاجراء گردید با توجه به اینکه بحث روابط مالک ومستاجر و قوانین حاکم در این حوزه از موارد ومباحث کاربردی در دفاتر اسناد رسمی می باشد درصدد برآمدم تا بصورت اجمالی مقایسه ای بین قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 و قانون مالک ومستاجر مصوب سال 76 داشته و به چند نکته متفاوت شکلی وماهوی در دو قانون اشاره کرده شاید مورد استفاده وبهره برداری بعضی از همکاران قرار گیرد :

ادامه مطلب

[ سه شنبه 18 بهمن 1390 ] [ ساعت 18 و 34 دقیقه و 12 ثانیه ] [ خادمی سردفتر شماره 1 مهاباد ] [ نظرات() ]