تبلیغات
دانشنامه سردفتران - مطالب علی متولیان

دانشنامه سردفتران

نشانی پایگاه اطلاع رسانی اولین کانون سردفتران ودفتریاران استان مازندران را در زیر ببینید.

ماهیت حقوقی صاحبان مجاز امضاء در شرکتهای سهامی
به نام خداوند بخشنده مهربان
با سلام وادب فراوان حضور تمامی همکاران فر هیخته ،
چندی پیش سوالی در کمیته حقوقی جامعه سردفتران استان مازندران مطرح گردیده مبنی بر اینکه چنانچه در اساسنامه شرکت صاحبان مجاز امضا مدیر عامل و یکی از اعضای هیات مدیره باشد اما در عین حال مدیر عامل عضو هیات مدیره هم میباشد آیا مدیر عامل در عین اینکه مدیر عامل و عضو هیات مدیره است میتواند به دو اعتبار  ( مدیر عاملی ، و عضو هیات مدیره ) سندی در  دفتر اسناد رسمی برای شرکت امضاء نماید یا الزاما" با وصف فوق امضا مدیر عامل به اتفاق  یکی از اعضاء هیات مدیره دارای اعتبار است ؟ 
با بیان دو  دیدگاه کلی مطروحه در جلسه کمیته حقوقی که درج شده در این مقال می خواهیم چالش پیش روی همکارانی که اگر احیانا" معتقد به هر یک از دو نظر فوق باشند را بررسی نماییم و دیدگاه حقوقی همکاران محترم را جویا شویم .
آنچه برابر مواد قانونی قانون تجارت بر می آید مدیر عامل رکنی از ارکان شرکت محسوب شده و مدیر کلیه انجام اعمال حقوقی شرکت می باشد مگر اینکه اساسنامه یا شرکت نامه که قانون اساسی و شالوده نحوه اداره شرکت با رعایت موازین قانونی است تصمیمی غیر از آن داشته باشد و از آنجایی که می دانیم مدیر عامل سمتی مجزا از هیات مدیره تلقی خواهد شد و هرکس در قبال مسئولیت و وظایفی که به ایشان محول می شود باید پاسخگو باشد و  به نوعی نیابت و نمایندگی از سوی صاحبان اختیار را انجام می دهد و امکان پذیرش  نیابت از یک مدیر عامل در عین حال در سمت دیگر به عنوان عضو هیات مدیره بودن امری محال و ناشدنی نمی باشد ، چرا که همانطور که قبلا" در جلسه کمیته حقوقی عرض کردیم تعدد اعتباری در حقوق ایران پذیرفته شده است و یک فرد به نوعی به دو اعتبار میتواند مسئولیتی در امور شرکت داشته باشد هم  در لباس مدیر عامل در قبال شرکت و هیات مدیره و هم در سمت عضو هیات مدیره در قبال اعضای هیات مدیره مسئول بوده باشد .
حال مسئله مطروحه را می توانیم به نوعی دیگر بررسی نماییم به اینکه در روزنامه رسمی تصریح شده باشد صاحبان امضاء ، مدیر عامل و یکی از اعضاء هیات مدیره می باشد و مدیر عامل خود عضو  هیات مدیره هم هست می توانیم قائل شویم که منظور مدیر عامل به اتفاق یکی از اعضاء هیات مدیره غیر از خودش که عضو هیات مدیره است باید امضاء نماید!   چرا که هدف از وضع چنین امری اجرای سیستم  تعدد مادی اعمال مدیران جهت کنترل و نظارت دقیق تر در امور شرکت، مورد نظر بوده است ، که  میتوان با وضع ظاهر و قرائن امور در اساسنامه دریافت که امضاء دو نفر ملاک عمل است و  اگر غیر از این بود ضرورتی به درج چنین عبارتی در روزنامه رسمی  نبوده است .
حال با شرح دو فرض فوق که با قلم ناتوان و ناقص خویش بیان کردیم بسیار خرسند خواهیم شد که همکاران عزیز نظر حقوقی خویش را مستندا" اعلام فرمایند که قائل به کدام نظر می باشند تا نظرات مورد استفاده اینجانب و همکاران گردد .
با تشکر و  سپاس فراوان
علی متولیان




طبقه بندی: حقوقی،
[ چهارشنبه 20 شهریور 1392 ] [ ساعت 00 و 43 دقیقه و 29 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

خلاصه نشست کمیته حقوقی و حمایت قضائی جامعه سردفتران و دفتریاران مازندران

به نام خداوند بخشنده مهربان

خلاصه مباحث نشست کمیته حقوقی و حمایت قضائی جامعه سردفتران و دفتریاران مازندران در مورخه 08/06/1392جلسه با حضور اکثریت اعضای کمیته شرکت کننده در منطقه رینه آمل منزل جناب آقای حیدرزاده سردفتر اسناد رسمی آمل برگزار گردید.

 در آغاز جلسه جناب آقای حیدرزاده ضمن خیرمقدم به اعضا کمیته گزارش مختصری از روند چگونگی مسائل موضوع اخذ تحریر برمبنای قیمت واقعی و ماهیت حقوقی و اعتبار یا فاقد اعتبار داشتن ماده 58 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 بیاناتی را ایراد فرمودند و سپس هریک از دوستان در راستای شکایت آقای سیروس به دیوان راجع به ابطال آئین نامه 1317 دفاتر که منجر به قرار دیوان شده نقطه نظراتی را اعلام داشته اند مبنی براینکه اساسا" برابر قرار دیوان آئین نامه براساس قوانین موخرالتصویب بعد از آئین نامه 1317 باطل و لغو شده بود و محلی برای رسیدگی درخصوص ابطال نبوده که به نظر می رسد از اساس آئین نامه فاقد اعتبار و به طریق اولی ماده 58 و تبصره  ماده 58 ملغی شده است و عده ای به جهت جایگاه لزوم قیمت واقعی در اسناد از نظر فقها و مراجع عظام اشاره داشتند که تاکید بردرج قیمت واقعی در اسناد داشتند و عده ای هم به بخشنامه های روسای قبلی قوه قضائیه مبنی برتاکید بر اسنادی که قیمت آن در سند قید شده را ملاک ارزش سند دانسته و در بحث وثیقه گذاشتن نزد محاکم قضائی نیازی به ارزیابی کارشناس رسمی ندانسته و آنرا معتبر می شناختند و اهمیت و فواید زیاد دیگری بحث شد که به علت تکراری بودن آن از بیان آن خودداری می نمائیم و عده ای از همکاران صرفنظر از بحث حقوقی و قانونی جایگاه اعتبار و ارزش درج قیمت واقعی موضوع را به نوعی سیاسی و سلایق شخصی و نگاه بسته و یکجانبه نگری از سوی سازمان درخصوص موضوع دانسته و فارغ از مسائل حقوقی میدانند که بیشتر دراین خصوص رفع مشکل شود اما اخیرا" کارگروهی توسط کمیته حقوقی سازمان با حضور معاونان و مدیران اسناد سازمان تشکیل شد که قرار شد لغو یا اعتبار تبصره 58 آئین نامه دفاتر را بررسی نمایند و نتیجه را به ریاست محترم سازمان انعکاس نمایند که جا دارد همکاران محترم در سراسر استان و یا استانهای دیگر رایزنی هائی درخصوص ماهیت حقوقی تبصره  ماده 58 آئین نامه و راهکارهای حقوقی آن به آن کمیته ارسال دارند و یا از طریق نمایندگان محترم مجلس همکاریهایی دراین خصوص داشته باشند.

موضوع دوم درخصوص مسائل و مشکلات ثبت آنی  و چگونگی اجرای آن از سوی سازمان مطرح بوده که اثار مثبت آن بر کسی  پوشیده نیست اما آنچه که به نظر می رسد در تحول از مراحل وضع موجود به وضع جدید ممکن است آثار و تبعات خاصی داشته باشد که باید با همکاری سازمان و حمایت های نرم افزاری و سخت افزاری درصدد تسریع در کار و پیشبرد اهداف عالیه و امنیت روانی و سلامت کاری همه همکاران گام برداشته شود و اعضای کمیته حقوقی جامعه طی نشستی  که داشته اند پس از بحث و بررسی و تبادل افکاری که داشته اند به این نتیجه رسیده اند تا زمان اجرائی شدن ثبت آنی آنچه که دغدغه همکاران است و بحث و کپی برداری یا انتقال نمونه اسنادی از فرمهای سالهای گذشته همکاران بوده که در نرم افزارهای پارس تیراژه و طلیعه و دیگر شرکتهای  مرتبط همکاران بوده که شرکتهای خدمات دهنده می بایستی اطلاعات اسنادی را طی عملیاتی بدون هیچ هزینه ای به دفاتر ارائه دهند که تا حدودی با عدم همکاری شرکتهای فوق روبرو شده بود .طی پیگیری هائی که با شرکت پارس تیراژ تهران انجام گرفت آنها متعهد و ملتزم شدند تا ظرف چند روز آینده اطلاعات  اسنادی همکاران که محصول فکری چندین ساله آنها بوده را طی فرآیندی  به همکاران ارائه دهند و درصورت عدم همکاری شرکتهای فوق جامعه سردفتران  با همکاری همه سردفتران باید درصدد اقدام قانونی علیه شرکتهای فوق برآیند .

موضوع سوم جلسه درخصوص چگونگی و شرایط انتخاب عضو قضائی هیات حل اختلاف مالیاتی بوده که اخیرا" مشاهده شده است . سازمان امور مالیاتی مازندران برابر بند 2 ماده 244 قانون مالیاتهای مستقیم که عضو قاضی باید قاضی شاغل یا بازنشسته واجد شرایط با معرفی رئیس قوه قضائیه یا ماذون از قبل ایشان     بوده باشد را اولا" از قضاتی استفاده می نماید که بعداز بازنشستگی در سمت وکالت اشتغال دارند و پروانه وکالت دارند که این امر واجد شرایط بودن قاضی بازنشسته و اصل بی طرفی قضات در امر رسیدگی را تحت الشعاع قرار خواهد داد و ثانیا"با بررسی به عمل آمده به نظر می رسد که انتخاب قاضی عضو هیات مالیاتی راسا" از سوی سازمان امور مالیاتی انجام می پذیرد بدون اینکه معرفی نامه ای از سوی دادگستری بوده باشد که اعضای کمیته حقوقی به شرح فوق تصمیم گرفتند مرقومه ای از سوی کمیته حقوقی جامعه تهیه و مراتب به مدیرکل دادگستری مازندران از سوی جامعه سردفتران انعکاس داده شود .

موضوع چهارم جلسه درخصوص سوالی بود مبنی براینکه چنانچه دارندگان مجاز امضاء شرکتی مدیرعامل به اتفاق یکی از اعضاء هیات مدیره بوده باشد و مدیرعامل عضو هیات مدیره هم بوده باشد آیا برای امضاء اسناد رسمی مدیرعامل به تنهائی می تواند تعهدات را امضاء نماید یا اینکه الزاما" باید مدیرعامل به اتفاق یکی دیگر از اعضاء هیات مدیره مبادرت به امضاء سند نماید .نظر یعضی از اعضاء کمیته بر این بود الزاما" اسناد باید با امضاء مدیرعامل و یکی از اعضاء هیات مدیره باشد و بعضی دیگر اعتقاد داشتند از آنجائیکه تعدد اعتباری دراصول حقوقی ایران پذیرفته شده است می توان شخصی به سمت مدیرعامل از یک جهت و از جهت  دیگر به عنوان عضو هیات مدیره مبادرت به امضاء سند نماید. مشروط براینکه در متن سند اشاره شده باشد که شخص به سمت مدیرعامل و هم در سمت عضو هیات مدیره مبادرت به امضاء سند می نماید که غالبا" همکاران اعضاء بر نظر دوم اصرار داستند بسیار خرسند خواهیم شد که دوستان و همکاران نظرات حقوقی خویش را جهت تکمیل بحث و انعکاس آن اعلام فرمایند .

                                                                                                                                  موید و پیروز باشید

                                                                                                                                                                                ارادتمند متولیان

 

 





طبقه بندی: حقوقی،
[ چهارشنبه 13 شهریور 1392 ] [ ساعت 14 و 24 دقیقه و 42 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

جلسه کمیته حقوقی شهریور 92

با سلام و ارادت فراوان حضور تمامی همکاران ،

موضوع جلسه کمیته حقوقی جامعه در 8/6/1392 بشرح ذیل میباشد :

1- مسائل وموانع و مشکلات ثبت آنی

2- صلاحیت و شرایط قاضی عضو هیاتهای مالیاتی چگونه باید باشد و نحوه انتخاب آنها چگونه است و منظور از واجد شرایط بودن در بند 2 ماده 244 قانون مالیاتهای مستقیم چیست ؟

3- صاحبان امضاء مدیران شرکتها چنانچه شخصی هم مدیر عامل و هم عضو هیات مدیره باشد ودر اساسنامه امضاء اسناد با امضاء مدیر عامل و یکی از اعضاء هیات مدیره معتبر باشد آیا فرد واحد میتواند سند شرکت را امضاء نماید .

دوستان و همکاران عزیز در راستای موضوعات فوق نظرات حقوقی خویش را می توانند بیان داشته باشند و همچنین از مسائل و مباحث حقوقی روز دفاتر اسناد رسمی می توانند نقطه نظراتی داشته باشند .

در ضمن ، نشانی جلسه ، آمل جاده هراز کیلومتر 90 پل مون رستوران سالاری سمت راست رینه لاریجان مسجد رضا

                                                                                                                           با تشکر وسپاس فراوان

                                                                                                                                        متولیان



[ پنجشنبه 7 شهریور 1392 ] [ ساعت 11 و 45 دقیقه و 11 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

سپاسگذاری
من  لم یشکر المخلوق لم یشکر  الخالق
   به حکم ادب وحق شناسی ازتمامی شماعزیزان همکار (سردفتران ودفتریاران وبازرسین محترم  اداه کل ثبت مازندران وساری واعضای محترم هیات مدیره جامعه سر دفتران  و دفتر یاران) که در مراسم تشیع ,تدفین وترحیم مادرمان شرکت نموده وهمکاران معزز وبلاگ نویس ووبلاگ خوان از سراسر کشور با تلفن وارسال پیامک وکامنت از راه دور ونزدیک باخانواده مان ابراز همدر دی نموده اند نهایت تشکر وسپاس را دارم واز خداوند بزرگ مسالت دارم  که لیاقت داشته باشم درشادیهای شما  محبتهایتان راجبران  نمایم .           <<مویدومنصور باشید >>


[ شنبه 18 آذر 1391 ] [ ساعت 21 و 30 دقیقه و 18 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

عدم شمول دفاتر اسناد رسمی به اخذ مالیات ارزش افزوده

از بدو تصویب قانون مالیات بر  ارزش افزوده تا كنون شبهات و ابهاماتی از سوی همكاران سران دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده كه دفاتر اسناد رسمی مشمول قانون مزبور می باشند یا خیر ؟ و برخی معتقدند كه پذیرش بدون بررسی و سمعا" و طاعتا" هر امری از سوی هر قانون یا دستورالعملی توسط هر سازمان یا نهاد ی ممكن است باز تاب و عملكرد سوء برای دفاتر ایجاد نماید كه نمونه بارز آنرا می توان در پذیرش قبول دفاتر اسناد رسمی به قانون مالیات بر ارزش افزوده نام برد بدون اینكه حتی مقاومت یا بحثی در این خصوص مبنی بر مشمولیت یا عدم مشمولیت آن مطرح گردد چه بسا در همین راستا اسناد بسیاری در دفاتر تنظیم میشود بدون اینكه 5درصد ارزش افزوده آن از سوی صاحبان اسناد واریز گردد . در حالی كه در سه ماه آخر هر فصل دفاتر را ملزم می نماید مبالغی  را به حساب امور مالیاتی واریز نمایند بدون اینكه با توجه  به شرایط و موقعیت كاری بتوان مبالغ را از صاحبان اسناد وصول نمود در صورتی كه بدون زحمت افتادن در اینگونه چالشها می توان استدلال و بررسی نمود به اینكه دفاتر اساسا" مشمول قانون مزبور نمی باشند و آن اینكه دفاتر علاوه بر حقوق دولتی كه صراحتا" در قانون ماخذ آن معیین گردیده از جمله مواد 42و 43 همین قانون چرا  دفاتر علاوه بر آن باید 5درصد از حق التحریر را بعنوان ارزش افزوده از صاحبان اسناد  دریافت نمایند با وصف فوق از آنجایی كه موضوع از امور مهمه واز لحاظ قانونی مورد توجه است و اخذ من غیر حق هم از لحاظ كیفری مستوجب تعقیب كیفری بوده وهم از لحاظ شرعی دچار اشكال است بنابر این وصول آن از سوی دفاتر عاری از اشكال نیست با نگرش به موضوع ما نحن فیه و اتفاق نظری كه مابین اكثر همكاران بوجود آمده به نظر می رسد كه دفاتر اسناد رسمی مشمول قانون مالیات بر ارزش اافزوده نمی باشند و استدلال می دارند به اینكه در قانون مزبور مشمولین پرداخت مالیات (ماده 1 ) و معافییهای ناشی از آن بیان شده ( ماده 12) و هیچ جای قانون دفاتر اسناد رسمی بعنوان مشمولین قید نشده است از طرفی هم در هیچ جای قوانین جاری كشور سراغ نداریم كه دفاتر اسناد رسمی  از دسته ارائه دهندگان خدمات بوده باشند چرا كه دفاتر اسناد رسمی وابسته به قوه قضاییه بوده و كار حاكمیتی انجام میدهند نه اعمال تصدی گری و عمل اقتصادی و در پاسخ به استدلال دیگر مبنی بر اینكه در قانون مزبور معافیتها تصریح شده و چون دفاتر اسناد رسمی در گروه معافیتها قرارنگرفته پس مشمول این قانون هستند با توضیح فوق از اساس این استدلال را می شود رد كرد چرا كه ما معتقدیم برابر ماده 1 قانون مزبور  صرفا" ارائه دهندگان خدمات و تولید كنندگان مشمول قانون بوده و دفاتر هیچ گاه در دو دسته مزبور قرار نخواهند گرفت و از نظر علم اصول اساسا" مستثنی  ( كه در معافیتها تصریح شده اند ) باید خود جزئی از مستثنی منه باشد یعنی معافیتهای مزبور علی القاعده مشمولین ماده 1 بودند كه قانون بنا به مصالحی آنان را معاف كرده اما دفاتر اساسا"  در چنین دایره شمولی قرار نمی گیرند  نهادها و شخصیتهای شبیه به دفاتر اسناد رسمی مانند اداره ثبت اسناد واملاك و شوراهای حل اختلاف دادگستری و حتی خود دادگستری از زمره نهادهایی هستند كه كارهای حاكمیتی  انجام می دهند هرچند  تعریف لغوی خدمات  ومعنی وسیع ان  شامل همه   كاركنان واعضای هیات حا كمه دولتی وقوای  سه گانه  را شامل می شود وبه نوعی كار خدماتی وخدمتگزاری به مردم را عهده دارند ودفاتر ازاین قاعده مستثنی نیست اما در معنا ی اصطلاحی چنین نیست بنابراین به نظر اینجانب دفاتر اسناد رسمی ازآن  دسته امور خدماتی كه جنبه  تصدی گری و سود آوری صرف فعالیت می كنند را شامل نمی شود ، بلكه به نوعی كار شبه قضائی انجام می دهند كه شبیه این كار را مانند موارد فوق ( اداره ثبت اسناد واملاك ) انجام  می  دهند وو حتی در سالهای اخیر مشاهده نمودیم یكسری از اختیارات دادگستری ها از قبیل كپی برابر اصل كه توسط دادگستری انجام می گرفته اخیرا" جزء اختیارات صرف دفاتر اسناد رسمی گردیده و حتی در آینده ای نزدیك تعدادی از امور به دفاتر از سوی دادگستری محول خواهد شد و با توضیحات و مصادیق فوق چطور میتوان توقع داشت كه دفاتر مشمول مالیات بر ارزش افزوده باشند و سایر نهادها كه ماهیت كارشان مثل دفاتر هستند مشمول مالیات بر ارزش افزوده نباشند ، كه البته حق هم  همین است كه هیچ یك  از موارد فوق مشمول مالیات نباشد ، اما به مصداق ضرب المثل ‹‹ بر ماست كه برماست ›› چرا ما سران دفاتر یا حتی كانون با رویكرد محافظه كارانه نسبت به این قانون تا كنون  اظهار نظر ننموده و  تكلیف اختلاف در مشمولیت یا عدم مشمولیت را كه بین همكاران ایجاد گردیده ،  پاسخ داده نشده .

علیهذا بدین وسیله حضور همه همكاران محترم اعلام می نمایم وقت آن آمده كه همه با هم یكصدا و یك فكر تصمیم گیریم در جهت اجرای صحیح ودقیق قوانین گام برداشته و همانطور كه مسئولیت قانونی وشرعی وصول حقوق دولتی را به عهده داریم باید به این  امر هم واقف باشیم كه گرفتن وجه من غیر حق یا غیر قانونی و تكلیف گذاشتن آن بعهده مردم ( صاحبان اسناد ) هم شرعا" و قانونا" عملی قبیح است . باعث افتخار اینجانب خواهد بود كه دوستان با ارائه نظرات خود در این عرصه وارد شوند .

‹‹والسلام علیكم من ا لتبع الهدی ››





طبقه بندی: مالیاتی،
[ چهارشنبه 10 آبان 1391 ] [ ساعت 22 و 29 دقیقه و 56 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

بررسی واگذاری وانتقال توابع مبیع در املاک ثبت شده

«به نام خداوند بخشنده مهربانَ»

آنچه در معاملات املاک وآپارتمانهای دارای سابقه ثبتی ممکن است ابهامات واشکالاتی برای اشخاص پیش آید وطرفین در توصیف اسناد عادی خویش که از قبل برای خود تنظیم می نمایند ممکن است سئوالاتی مطرح گردد وآن این است که:

 آیا مالک آپارتمان که در سند مالکیت او پارکینگ وانباری اختصاصی ذکر شده می تواند آنرا از مورد معامله مستثنی نموده وبعدا" آنرا  به شخص دیگری واگذاریا به اجاره به دیگری بدهد ؟ وآیا می تواند ضمن انتقال سند به خریدار حق استفاده از پارکینگ اختصاصی را از خریدار سلب وبه صورت استفاده مشاعی با دیگر واحدهایی که دارای پارکینگ نمی باشند منوط نماید ؟

اینها همه مواردی است که ممکن است در معاملات بین اشخاص تحقق یابد ودر امکان یا عدم امکان صحت چنین معاملاتی  شائبه ای برای افراد جامعه ایجاد گردد واز طرفی سردفتر اسناد رسمی را دچار تردید نماید که آیا می تواند چنین معاملات وتوافقاتی را ثبت نماید ؟

هدف از طرح بحث این است که ان شاءاله همکاران محترم واساتید سران دفاتر با بیان نظرات حقوقی و فنی خویش اینجانب را ارشاد نمایند . راقم سطور به عنوان  پس دادن درس به محضر اساتید خود به صورت مختصر نظر خویش را بیان می دارد، وتوضیح جامع وکامل را به همکاران محترم خود واگذار می کند .

آنچه به نظر حقیر می رسد ، این است که سردفتر باید برای تنظیم چنین اسنادی تحلیلی حقوقی ومنطقی از موضوع داشته تا با موانعی از تشریفات قوانین ثبتی روبرو نگردد.

همانطور که همکاران محترم می دانند گاهی مال مورد معامله دارای توابعی است که برای استفاده از آن ضرورت دارد واین توابع گاهی هم خود قابل داد و ستد است ولی عرف چنان آن را وابسته به مبیع اصلی می داند که ضرورتی نمی بینند قرارداد مستقلی درباره انتقال توابع مبیع به طور مستقل تنظیم نماید اما باید بگوییم که قاعده عرفی را می توان با اصل حاکمیت اراده وتوافق وتراضی به گونه ای تغییر داد به نحوی که با قوانین آمره  مباینتی نداشته باشد ، در موضوعات  مطرح شده فوق با استناد به مواد 10و219و220قانون مدنی واصل حاکمیت اراده ولزوم قراردادها و می توان با استناد جستن از ماده 360قانون مدنی انباری وپارکینگ اختصاصی را از مورد معامله استثناء کرد چرا که اگر پارکینگ وانباری اختصاصی از مورد مبیع استثناء شود، خدشه ای به مبیع اصلی وارد نمی گردد ، وتوابع مزبور جداگانه هم از سوی مالک به فرد دیگر قابل معامله وواگذاری می باشد چرا که در حال حاضر کسی نیست که پارکینگ وانباری یک واحد آپارتمان را جزء ارکان اصلی مبیع بداند وفقدان آن خدشه ای به اصل معامله وارد نمی آورد وبیع جداگانه ومستقل پارکینگ وانباری اختصاصی به نظر نمی رسد که از نظر حقوقی مشکلی داشته باشد ودر خصوص پاسخ سئوال آخر باید عرض کنم ،که خریدار هم می تواند ضمن قبول انتقال پارکینگ اختصاصی در ضمن سند بیع یا سند جداگانه حق استفاده اختصاصی از آن را به صورت استفاده مشاعی برای دیگران ایجاد کند .

 

اما با همه توضیحات فوق نکته مهمی که باید مورد توجه قرار گیرد این است چون موضوع ما درخصوص معاملات املاک با سابقه ثبتی می باشد چنین برمی آید که رعایت پاره ای  از تشریفات به استناد ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت در زمره الزامات و لوازم قانونی است و قوانین آن را به صورتهای گوناگون در انعقاد و اثبات قراردادها دخالت داده است و در این گونه عقود و معاملات توافق دو اراده  درصورتی معتبر می گردد که به شکل مخصوص و با تشریفات معینی بیان شود و آن به گونه ای است که انجام تشریفات شرط وقوع و نفوذ قرارداد است و اگر به شکل مخصوصی نباشد باطل است و تخلف از آن عقد را باطل و بی اثر می کند و در اصطلاح حقوقی معاملات و عقودی که با رعایت تشریفات واقع میشود را عقود تشریفاتی گویند که نمونه بارز آن انتقال معاملات ثبت شده است که باید بوسیله سند رسمی انجام و در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برسد .ناگفته نماند که درخصوص ضرورت ثبت رسمی املاک ثبت شده درحقوق ایران دو عقیده وجود دارد عده ای انتقال این گونه املاک را در زمره عقود تشریفاتی می دانند و اگر انتقال در دفتر اسناد رسمی و دفتر املاک به ثبت نرسد و هر چند دو طرف به وقوع عقد اقرار داشته باشند به دلیل رعایت نشدن تشریفات وعدم ثبت سند رسمی باطل می دانند و عده ای دیگر اصل معامله را صحیح دانسته هرچند منجر به تنظیم سند رسمی نگردد ولی صرفا" در زمینه اثبات قراردادها آنرا لازم می دانند که ما معتقدیم طرفین معامله می توانند در اسناد عادی خود استثنائات مبیع را جداگانه معامله نمایند منتها حتما" باید تشریفات سند رسمی  انجام گیرد تا تمام مراحل شکل گیری یک عقد تحقق یابد که به لحاظ اعتبار بخشیدن به چنین معاملاتی ما باید از تشریفات ثبتی آن تبعیت نمائیم و دفاتر املاک حوزه های ثبتی هم می توانند چنین معاملاتی را که خلاصه معامله آن از سوی سردفتر اسناد رسمی ارسال می شود ثبت نمایند و به استناد ماده 26 قانون ثبت و ماده 104 آئین نامه قانون ثبت باید مراتب در دفتر املاک قید شود وثبت مربوطه می تواند  سند مالکیت جداگانه یا حتی گواهی چنین حقی را جداگانه  برای ذیحق در همان سند اولیه صادرنماید . 

 

منابع :

1-     کاتوزیان ، ناصر ، قواعد عمومی قراردادها ، شرکت سهامی انتشار ، جلد 1

2-     -----------------، عقود معین 1، شرکت سهامی انتشار

3-     شهیدی ، مهدی ، حقوق مدنی 6، انتشارات مجد

                                                                    «موید و منصور باشید»





طبقه بندی: حقوقی،
[ یکشنبه 17 اردیبهشت 1391 ] [ ساعت 23 و 33 دقیقه و 57 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

پاسخ به طرح مساله جناب آقای شعبانی ( شرط خیار در بیع )

به نام خداوند بخشنده مهربان

 

با احترام فراوان به نظرات ارائه شده جناب آقای شعبانی که از لسان اساتید حقوق مطرح نموده اند ، اینجانب با کسب اجازه از ایشان ودیگر همکاران عزیز نظر خود را به اختصار بیان میدارم .

1-      عقود و معاملات علی الاصول بر مبانی قانونی و عرفی استوار است نه اینکه بر ضروریات


ادامه مطلب



طبقه بندی: حقوقی،
[ دوشنبه 10 بهمن 1390 ] [ ساعت 13 و 31 دقیقه و 06 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

پاسخ به یک سئوال ( سفاهت نمایندگان قانونی )

باعرض سلام وادب فراوان ، حضور تمامی دوستان وهمکاران وضمن ادای احترام به نظرات شما عزیزان بنده هم نظرخویش را در خصوص این سئوال که آیا نماینده قانونی که خود سفیه میباشد میتواند در امور غیر مالی مولی علیه خود به دیگری وکالت ونیابت دهد را در مواردی چند به استحضار میرسانم باشد که با رهنمودها ونظرات بعدی خویش اینجانب را مورد تفقد قرار دهند .


ادامه مطلب



طبقه بندی: حقوقی،
[ شنبه 3 دی 1390 ] [ ساعت 22 و 27 دقیقه و 20 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

نیابت نماینده قانونی

باعرض سلام واحترام فراوان حضور همه همکاران در استان مازندران ومهمانان ویژه وبلاگ نویس خودم که با سرکشی به کلاس شاگردی ، مرا مستفیذ از قلم خویش می نمایند .

سئوالی که به ذهن اینجانب رسیده این است که آیا نماینده قانونی یا ولی قهری که خود سفیه در امور مالی است می تواند برای امور غیر مالی مولی علیه خود به دیگری نیابت و وکالت دهد ؟

بنده بسیار خرسند خواهم شد ، از خرمن علم ودانش همکاران و اساتید خود بهره مند گردم . باتشکر .





طبقه بندی: حقوقی،
[ یکشنبه 27 آذر 1390 ] [ ساعت 00 و 44 دقیقه و 24 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

تاملی بر سند اقرار هبه مهریه (قسمت دوم )

به نام خداوند بخشنده مهربان

 با عرض سلام حضور همه همکاران دانشمند و فرهیخته ؛ چندی پیش موضوع اقرار هبه مهریه زوجه را مطرح نمودیم که دوستان  و همکاران چه زیبا و موشکافانه با استدلالی جالب موضوع را به بحث کشاندند . اینک بر خود لازم دانستم پس از دیدن نقطه نظرات همکاران اساتید خود و تلمذ وشاگردی کردن از محضر همه شان درسی را حضورشان پس دهم ، که امیدوارم  با لطف وعنایت خداوند مقبول افتد .


بقیه در ادامه مطلب


ادامه مطلب



طبقه بندی: کاربردی دفاتر اسناد رسمی،
[ یکشنبه 24 مهر 1390 ] [ ساعت 20 و 54 دقیقه و 01 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

سنداقرارهبه مهریه

ضمن عرض سلام وارادت حضور تمامی همکاران ارجمند موضوعی که مورد سوال چندین نفر ار همکاران در خصوص سند اقراربخشش مهریه زوجه که دردفترخانه تنظیم می شود مطرح گردیده وان اینکه زوجه پس ار مدتی با مراجعه به دفتر خانه درخواست رجوع از سند بخشش مهریه را دارد وآیا اینکه سر دفتر تنظیم کننده سند میتواند چنین رجوعی را بپذیرد و از نظر حقوقی چنین عملی امکان پذیر است ؟ 

 در پاسخ باید به عرض برسانم هر چند علی الاصول هبه و بخشش قابل رجوع است مگر در شرایطی ( ماده 803 قانون مدنی ) اما در مورد موضوع فوق باید اعلام نمایم برابر ماده 806 قانون مدنی هبه دین قابل رجوع نیست و از آنجایی که مهریه در سند ازدواج یک دین مسلم بوده که بعهده زوج میباشد پس بنابر این چنین دینی که توسط زوجه مورد بخشش واقع میشود بعدا" قابل رجوع نمی باشد و مشمول حکم ماده 806 قانون مدنی میگردد در پایان به همکاران گرامی توصیه میشود در صورت مراجعه چنین اشخاصی حکم ماده فوق را به متعاملین تبیین نمایند تا خدای ناکرده از تبعات ناشی از تنظیم چنین اسنادی دچار مشکل نشویم .

باتشکر وسپاس فراوان





طبقه بندی: حقوقی، کاربردی دفاتر اسناد رسمی،
[ یکشنبه 3 مهر 1390 ] [ ساعت 22 و 21 دقیقه و 31 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

طریقه محاسبه حق التحریر اسناد متمم و فروش اقساطی

ضمن عرض سلام وارادت حضور تمامی همکاران ، موضوعی که مورد ابهام وشبهه احدی از همکاران در خصوص مبنای وصول حق التحریر اسناد متمم قراردادهای  بانکی ( افزایش مبلغ) واسناد فروش اقساطی قرارگرفت  را مطرح واینکه طریقه محاسبه حق التحریر اسناد فوق چگونه است ؟

نظر بنده حقیر این است که مبنای وصول حق التحریر اسناد متمم قراردادهای بانکی صرفا" مابه التفاوت مبلغ افزایش یافته سند متمم است نه نسبت به کل مجموع مبلغ دو سند ( سند اولیه ومتمم ) ولی در اسناد فروش اقساطی مبنای وصول حق التحریر از کل مبلغ مشارکت مدنی بعلاوه سود بانکی مندرج در سند فروش اقساطی مجموعا" ملاک وصول حق التحریر است که در خصوص اسناد فروش اقساطی به نظر نمی رسد ابهام وشبهه ای وجود داشته  باشد و اجماع همکاران در این خصوص رویه واحد دارند و درست میباشد .  اما در اسناد متمم آنچه  مد نظر متعاملین میباشد مبلغ مورد افزایش با حفظ کلیه قیودوشرایط ومندرجات سند قبلی بوده به عبارتی سند متمم دنباله وطفیلی سند اولیه قبلی تلقی میگردد هر چند مبلغ کل در سند متمم درج شده باشد این امر جنبه اخباری و تاکیدی مجموع دوسند را بیان میدارد که در این حال حقوق دولتی واجرت اولیه ( حق التحریر ) مبلغ قبلی اخذ گردیده بود . اما اسناد فروش اقساطی یک سند مستقل وتابع شرایط وضوابط خاص خود بوده وجدای از سند مشارکت اولیه قلمداد میگردد ، اینک جا دارد که همه همکاران با نظرات سازنده واستادانه مارا از ارشادات خویش بهره مند نمایند .   ( والسلام )    





طبقه بندی: کاربردی دفاتر اسناد رسمی،
[ دوشنبه 14 شهریور 1390 ] [ ساعت 00 و 42 دقیقه و 16 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]

پیام همکاری صمیمی ودوستانه

ضمن عرض سلام وارادت حضور تمامی همکاران وتقدیر وتشکر ویژه از زحمات بی شائبه دوست وهمکار عزیزم جناب آقای میر نجف موسوی گرمستانی سردفتر محترم 118 ساری که با خلق چنین وبلاگی همه همکاران را در فضای مجازی در عین حال صمیمی ودوستانه به هم پیوند داده است . لذا ضرورت وجود ایجاد همکاری صمیمانه وایجاد وحدت رویه مناسب با رعایت ضوابط قانونی که مسئولیت آن بیش از پیش بعهده تک تک همکاران میباشد را خدمت دوستان عرض می نمایم , چراکه به مصداق آیه کریمه ان الله لا یغیر مابقوم حتی یغیروا ما بانفسهم ... ( خداوند حال هیچ قوم وگروهی را دگرگون نخواهد کرد تا زمانی که خود آن قوم یا گروه حالشان را تغییر دهند . <<آیه 11 سوره الرعد>>   که مضمون ومفهوم آیه این مطلب را بیان میدارد که ما بوسیله عملکرد خودمان میتوانیم سرنوشت وآینده شغلی مان را تعیین کنیم وجا دارد که با همکاری ومساعدت واز روی اخلاص ونیت پاک در صدد بیان حقایق وواقعیتهای موجود و اطلاع رسانی جامع ومانع به همه همکاران باشیم . باشد به امید روزی که با یاری خداوند تبارک وتعالی وهمکاری دوستان در فضای سالم وبدون تنش ودغدغه های صنفی شاهد رشد وتعالی شغلی ومعنوی همه همکاران باشیم .





طبقه بندی: متفرقه،
[ دوشنبه 7 شهریور 1390 ] [ ساعت 03 و 19 دقیقه و 14 ثانیه ] [ علی متولیان ] [ نظرات() ]