تبلیغات
دانشنامه سردفتران - مطالب اردیبهشت 1394

دانشنامه سردفتران

نشانی پایگاه اطلاع رسانی اولین کانون سردفتران ودفتریاران استان مازندران را در زیر ببینید.

چالش های پیش روی دفاتر اسناد رسمی

مطلب ارائه شده در همایش هشتم وبلاگ نویسان

و فعالان مجازی دفاتر اسناد رسمی کشور

مشهد مقدس-24تا26اردی بهشت

1394

بسمه تعالی

 

نام دفتراسناد رسمی؛نامی است آشنا در دفتر پر افتخار حقوق ایران,با قدمتی به بلندای یک قرن ( 13 بهمن سال 1307 که قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در 20 ماده به تصویب رسیده است –بهمن کشاورز – حقوق ثبت – ص 5 )و با سابقه برخورداری از قانونی مستقل؛بنام قانون دفاتر اسناد رسمی ( مصوب 1354) که نامش چون ستاره ای درخشان ثبت شده در قانون مدنی است ( م 1287 ق )و این افتخاری است که تاکنون برای هیچ نهاد وتشکیلات خصوصی حاصل نشده  وغیر از او شخصی را لیاقت ورود به آن دست نداده است .

وپرافتخارتر اینکه قانون گذار ایران از همان ایام دیر، بر لیاقت وشایستگی دفاتر وسردفتران آن مهر تائید گذارده ومحصول کار آنان را نه تنها که رسمیت والا داده که هرگونه انکار وتردید در آن را حتی ازناحیه مقام قضایی؛غیر مسموع وقابل تنبیه ومجازات دانسته است(مواد 70 -73 ق ث وم 1292ق م )وفاضل تر اینکه حاصل کار این مجموعه پر ارزش را باوصف لازم الاجراء بودن؛مقامی والاتر اعطاء نمود .

وامروز که قرنی از دوام وبقای این شجره طیبه می گذرد ودر سایه سار همت وتلاش گردانندگان این نهاد مقدس ( یعنی سردفتران اسناد رسمی؛دفتریاران وکارکنان شریف آن ) این نهاد مقدس همچنان ایستاده؛ومفتخر از تاریخ سپری شده به راه خود ادامه می دهد.اما ،به قیمت بسیار زحمت ها وخون دل خوردن ها وتحقیر شدن ها ، آری به قیمت بسیار صرف جوهرانی که سیاهیشان را از سیاهی مویهای سردفتران ستاندند ونقش بر دفاتر شدند ، به قیمت بسیار توان هایی که از گردانندگانش ستاند تا توانا باقی بماند وماندگار. وبه قیمت دست هایی که ثباتشان را دادند وبه لرزش افتادند تا ثابت بدارند  آنچه را که باید بر صفحات دفتر ثابت بماند وبه قیمت خوردن خاک هایی که در لابلای اوراق وپوشه ها جای خورده بودند تا سخت کنند نفس کشیدن را برای سردفتر وتا بگیرند راه نفس متولیان خود را .وبه قیمت ستاندن نورانیت از دیدگان زحمت کشان این عرصه. وهمه اینها برای اینکه ثابت بماند آنچه را که ثابت کننده حقوق مردمان است ودلیل بر حقانیت انها.وتا نورانی وجاودان نگاه دارد سطرهایی را که باید بمانند تا دلیلی باشند برای اثبات دارندگان حق؛برای آینده دور یا نزدیک.وتا سندی باشند بر محکومیت مدعیان دروغین. وآری این چنین بود وخواهد بود که یک سند؛که محصول تلاش های یک سردفتر است ارزش یافته است ومی یابد .

آری ، ارزش گذاردن برحاصل کار دفاتر اسناد رسمی ،اگرچه برای منتفعان آن بسیار گرانقدر وبا ارزش است اما برای تولیدکنندگان آن به قیمت گرانی تمام شده ومی شود که به چندی از هزینه های غیر مادی آن اشاره شده است وبگذارید تا به هزینه های مادی آن اشاره نداشته باشم تا مبادا آن دگراندیشان وتصمیم گیرندگان بر ما؛هر فریاد مارا وهر حق طلبی مارا بر ترازوی مادیات بسنجند و مارا به چوب نفع طلبی تنبیه کنند .اگرچه مطالبه مادی داشتن را نه تنها عیب نیست که عین حق است وضرورت؛وخرده گرفتن بر آن نشانه بی خردی .

واما حال و روز امروز دفاتر اسناد رسمی که البته به مبارکی وجودش این جمع به تماشا آمده ایم ومسرور ازباهم بودن؛ به دور شمع وجودش می چرخیم،حال وروز مناسبی نیست واین درخت پیر کهنسال ، که تجربه یک قرن را بر دوش خود تحمل می کند ودر عمق جان عرصه حقوق ایران ریشه دوانیده واز منافع وسایه گسترده آن حاکمان ومردمان جای جای ایران بزرگ بهره می برند حال وروز خوبی ندارد وبرای ادامه بقایش واثبات حقانیتش همچنان قربانی می خواهد و انسان های فدارکار را وصداهای رسا وقلم های شیوا را به نصرت می طلبد تا حمایت کنند او را وتا آب دهند ریشه اش را که اگرچه عمیق است اما در حال خشکیدن .وتا مداوا کنند زخمهایش را که هر روز واز هر جانبی بر او وارد می آید.

آری عزیران : اگرچه در اصل حیات وبقای دفاتر اسناد رسمی تردیدی ایجاد نشده و به صراحت ماده 1287 قانون مدنی ؛دفاتر اسناد رسمی بعنوان یکی از مراجع صالح برای تنظیم اسناد رسمی تعریف شده اند اما؛دل خوش نمودن به این نص کافی نیست وباید آفت های پیش رو را که وجود دفاتر را در معنای حقیقی مورد تهدید قرار داده ویا خواهند داد؛ شناخت و در پی درمان آن بر آمد.چرا که ارزش وجودی هر چیزی بر مفید به فایده بودن آن است در مسیری و هدفی که برای ان تعریف شده است.واین است که تضمین کننده بقای اوست وگرنه آن امر بظاهر موجود ،در نزد مردمان ناموجود تلقی شده وجز بعنوان یک خاطره از آن نام برده نخواهد شد وبا گذشت زمان تبدیل به عتیقه ای خواهد شد اسیر دست عتیقه خواهان.

آنچه امروز جایگاه دفاتر اسناد رسمی را تهدید می کند علی الظاهر،تفکر برچیدن آن از بن واساس نیست(اگرچه در این آشفته بازار تصمصم گیریها بعید هم نمی نماید)ولی این به معنای عدم وجود تهدید هم نمی باشد.

علل وعوامل متعددی وجود دارند که دانسته و نادانسته دارند دفاتر اسناد رسمی ومحصول انرا که سند رسمی است،از آن جایگاه رفیع و منزلت قانونی و اجتماعی و کاربرد قضایی خود خارج می کنند ودارند صلابت و شکوهی را که محصول دهها سال تلاش و خون دل خوردن هاست از آن می گیرند ودارند این شجره طیبه را تبدیل به درختی می کنند که به ظاهر ایستاده است و استوار، اما، از داخل آنقدر تهی، که حتی هیچ مسافر ناتوان مانده از راهی را جسارت نزدیک شدن به آن و آرمیدن در سایه سار آن،برای دمی هم نباشد.

این عوامل گوناگونند واین مختصر را فرصت پرداختن به همه انها نیست اما زیبا گفته اند که( آب دریا را اگر نتوان کشید.... پس بقدر تشنگی باید چشید ) لذا به مواردی از آنها که به نظر از مهم ترین عوامل تضعبف کننده جایگاه دفاتر اسناد رسمی وسند رسمی می توانند باشند اشاره می شود .

الف ) یکی از عوامل تضعیف کننده جایگاه دفاتر اسناد رسمی وسند رسمی؛اراده ونقش قانون گذاران است که دانسته یا نادانسته در حال ریشه کن کردن ویا تضعیف جایگاه اسناد رسمی در لابلای قانون ودرسطح جامعه اند ودارند می زدایند سند رسمی را از آن استحکامی که می توانند و باید داشته باشند .والبته به گمانشان درپی درمان دردند،اما غافل؛از آنکه آنچه را که می پیچند تنها مسکنی است که نه تنها دردی را درمان نمی کند که با مخفی نمودن ریشه درد؛تمام عضو را به درد مبتلا و بیمار را اسیر شفاخانه ها می کند به امید درمان .اما و دریغا  از این درد که ،یا بی درمان است ویا سخت درمان.

برای اثبات این ادعا بگذارید تا مقدمتا به نقل از استاد گرانقدرجناب اقای دکتر جعفری لنگرودی که از استادان بنام عالم حقوق اند وصاحب فتوا در عرصه ثبت و اسناد؛ به بخشی از دلایل و اهداف ثبت املاک واسناد اشاره ای داشته باشم وآنگاه به قضاوت بنشینیم که ایا قانونگذار ما در عرصه ثبت اسناد واملاک تاچه اندازه در راستای این اهداف گام می گیرد وتا چه میزان در حال دور کردن اسناد رسمی است از این اهداف .ایشان در بیان دلایل واهداف ثبت اسناد واملاک مواردی را بر شماردند که ازجمله عبارتند از:

1-جلوگیری از هرگونه تجاوز وتعدی به ملک ثبت شده و تثبیت مالکیت ( به استناد ماده 22 ق ث ).

2- جلوگیری از معاملات معارض.

3-ساختن دلیل بسیار محکم واستوار برای معاملات واقرارها وبرای امثال آن که بهترین دلیل در مقام دعوی؛ تنظیم سند رسمی است و هر کس که دارای سند رسمی است آسوده خاطر زندگی می کند زیرا می داند که در موقع بروز دعوی آنرا بعنوان دلیل به دادگاه ومراجع قانونی دیگر عرضه می دارد و طرف نیز به پاس وجود سند رسمی جرات بخود نمی دهد که باب دعاوی پوچ وبیهوده را بگشاید.

4-تنظیم سند موجب رفع بروز دعاوی باطل می شود واز این راه به سهم خود در ایجاد نظم و امنیت قضایی کمک می کند .

5-اسناد رسمی از نظر اهمیتی که بین سایر ادله اثبات دعوی دارد مقامی بس شامخ را احراز کرده است بطوریکه دیگر امروزه به اقرار؛ملکه دلایل نمی توان گفت ، بلکه به اسناد باید ملکه دلایل گفت .

6-نظر به اهمیت اسناد رسمی است که در سطح کشور اداره کلی بنام  اداره کل امور اسناد وجود دارد وحال انکه برای شهادت یا معاینه محل یا تحقیقات محلی یا سوگند یا اقرار یا اماره قانونی وغیره ، اداره ای وجود ندارد زیرا شعاع عمل سایر ادله اثبات دعوی در برابر سند رسمی بسیار محدود است .

7- اهمیت ثبت اسناد در وصول منظم مالیات ها وایجاد امنیت عمومی.

استاد گرانقدردر ادامه مطلب ،ضمن اشاره به ماده 22 قانون ثبت واهمیت آن در ثبت املاک واسناد، به تاریخچه ای از آن اشاره دارند که شنیدن آن در حصول نتیجه مورد نظر؛که نقش قانونگذار در تضعیف جایگاه دفاتر اسناد رسمی و اسناد رسمی است؛ خالی از لطف نیست .

جناب دکتر لنگرودی جایگاه ماده 22 قانون ثبت را به دو دوره ،یعنی (دوران فرمانروایی مطلق) و (دوران زبونی) تقسیم می کنند و در علت زبونی آن به دو مسئله اشاره دارند:

اول)زبونی ناشی از تحول قانونگذاری ( یعنی همانی که در این مقال و بعنوان علت اول ویکی از چالش ها ی جاری و پیش رو به آن اشاره شده است) .

و دیگری: زبونی ناشی از اعمال نظر از طرف صاحب نظران ومانند آنان؛ که از راه اعمال نظر واستنباط؛ ماده 22 را از تخت فرمانروایی خود به پایین کشیده اند .(واین علتی است که در بند دوم از سلسله علل تضعیف جایگاه دفاتر بر آن اشاره خواهد شد) .

ایشان در تشریح زبونی ناشی از تحول قانونگذاری؛به وضع قوانینی اشاره می کنند ( در قانون اصلاحی سال 1351 ق ث )که طی ان قانونگذار موجبات تزلزل وتضعیف جایگاه ماده 22 را فراهم نموده است وباعث شده است تا دیگر ماده 22 قانون ثبت آن استحکام و جایگاه قانونی را نداشته باشد.تا دیگر دارنده سند مالکیت به پشتوانه این ماده ؛سند مالکیت در اختیار را؛ملکه دلائل نداند.

برای ارائه دلیل بر این تاثیر منفی می توان به مواد متعدد قانونی و مقررات جاری اشاره کرد. که تبصره ششم از ماده 147 قانون ثبت بهترین آن است که در آن بر خلاف ماده 22 قانون ثبت که آورده است"همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به رسیده باشد مالک خواهد شناخت....."و اشاره ماده 24 همین قانون که"پس از انقضای مدت اعتراض(که منظور اعتراضات سه گانه ممکن در مرحله مقدماتی ثبت ملک است)دعوی این که در ضمن جریان ثبت؛تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد؛نه بعنوان عین و نه بعنوان قیمت نه هیچ عنوان دیگر؛خواه حقوقی باشد خواه جزایی.....)واین یعنی ارزش دادن به سند مالکیت ودور کردن آن از ادعاهای مطروح در خارج از موعد؛اما در قسمت انتهایی بند ششم از ماده 147الحاقی 18/10/51واصلاحی 21/6/70--آمده است که"....صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود"و آیا از این تصمصم قانون گذار چه چیزی جز بی ارزش کردن سند مالکیت و تزلزل مالکیت می توان فهمید وبا این تصمیم چگونه می توان از مردم خواست تا با گرفتن سند مالکیت آسوده خاطر باشند و هیچ نگرانی نداشته باشند وتشویق شوند برای انجام همه امور حقوقی و معاملاتی شان در قالب سند رسمی.و متاسفانه همین اتفاق و تصمیم در ماده سوم قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی وساختمان فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390—آمده است که"....صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست".

سابقه قضایی ما گواه است که چه افراد زیادی علیرغم داشتن سند مالکیت و سرمایه گذاری انجام شده بر روی ملکی که باسند رسمی تملک کرده اند با توجه به مواد فوق گرفتار گردیدند.


ادامه مطلب

[ یکشنبه 27 اردیبهشت 1394 ] [ ساعت 18 و 42 دقیقه و 32 ثانیه ] [ گرمستانی ] [ نظرات() ]