دانشنامه سردفتران
مرجع پرسش و پاسخ سردفتران ودفتریاران ایران
درباره وبلاگ


این وبلاگ تخصصی ، برای همکاران سردفتر ودفتریار و کارکنان دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده است ، باشد که مورد استفاده همکاران عزیزمان در سراسر این سرزمین کهن واقع گردد تا بقول کوروش بزرگ ((بشود که دلها شاد گردد.))

مدیر وبلاگ : گرمستانی
مطالب اخیر
نظرسنجی
ثبت آنی - نحوه اجرای ثبت آنی











نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
یکشنبه 26 مرداد 1393 :: نویسنده : گرمستانی
در سال 91نامه ای از اجرای احکام مدنی بانضمام برگ اجرائیه مبنی بر اینکه زوج محکوم به پرداخت مهریه مندرجه گردیده است به دفتر رسید که در نامه مذکور اعلام شده که نسبت به انتقال سند پلاک ... با دعوت از وراث اقدام گردد لذا از وراث دعوت گردید اما شرفیاب نشدند!!!سپس طی نامه عدم حضور وراث اعلام گردید وبه زوجه شفاها تفهیم شد که جهت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با حضور نماینده دادگستری اقدام نماید حالا بعد از 2سال زوجه با نامه دیگری از دادگستری آمده اند که در نامه ضمن معرفی نماینده درخواست انتقال سند نموده اند که در جواب نامه مذکور مرقوم گردید که باید حکم وبرگ اجرائیه مبنی بر انتقال موجود باشد که آقایان فرمودن که دستور مقام قضائی نیازی به حکم وبرگ اجرائیه نیست لطفا راهنمایی فرمایید ودر صورت صحت نطر بنده لطفا مستدل بفرمایید
ضمناً سند مورد نظر بنام پدر زوج بوده که پس از فوت نامبرده بصورت عادی وبا تقسیم نامه عادی بین وراث به زوج ارث رسیده است وهنوز سند بنام پدر زوج می باشد.




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
یکشنبه 26 مرداد 1393 :: نویسنده : گرمستانی
زوجه در دفتر خانه اقرار کرده که تمای مهریه خود رابه زوج بذل نموده و زوج هم قبول مابذل کرده و زوجین ضمن سند حق هرگونه ادعا و اعتراض را در حال و اینده از خود سلب و ساقط نموده اند.سپس دادگاه حکم طلاق خلع و مبارات صادر کرده وسپس حکم طلاق در دفتر خانه رسمی طلاق به ثبت رسیده ولی زوجه بعد از وقوع طلاق در ایام عده با ستناد بند 3 ماده 1145 قانون مدنی در حضور سردفترطلاق رجوع به عوض کرده و نتیجتا" طلاق بائن می شود. حال سوال اینکه ایا این امر امکان پذیر است ؟ایا منظور از عوض در این مورد چیست ؟ نا گفته نماند در این پرونده زوجه مهریه رابذل کرده و زوج هم چیز دیگری غیر از مهریه( حق طرح دعوای حقوقی و کیفری در مورد خاصی) را به زوجه بخشیده و صرف نظر کرده است.





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :

دفتر چه بیمه درمانی کانون




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
بنام خدا

شنیده های مستند به ادله اثباتی مسلم الصدور حاكی ازآن است كه برخی ازهمكاران درسرزمین های ناشناخته -كه هیچ ارتباطی با كشورعزیزمان نداشته وندارد - .برای جلب مشتری وبدركردن رقیبان ازصحنه رقابت ، به شیوه سوداگران كم انصاف ، وعلیرغم یكسان بودن تعرفه های حق التحریر درسطح كشور، ایفای وظایف قانونی خودازجمله تنظیم اسنادوانجام گواهی امضاء  رابااهداف غیرخیرخواهانه به قیمتی بسیاركمترازتعرفه های مصوب ،وگاه حتی تا نیم بهاء ،ارائه می نمایند. بدیهی است این شیوه علاوه برایجاد جو بدبینی بین مردم وسران دفاتر ، موجب القاء‌این شبهه خواهد شدكه بقیه دفاتر عاری ازانصاف اند واین قبیل همكاران سرچشمه انصاف ومروتند .درحالی كه واقع غیرازاین است .
نوشته عموجلالی سردفتر محترم 11 نیریز در "كلبه عمو" تحت عنوان ،" اخذحق التحریر كمترازتعرفه قانونی " وارجاع موضوع به مقاله همكاردارابی دروبلاگ سردفتران  داراب باعنوان "معضلات اخذ حق التحریركمترازتعرفه " انگیزه ای شدبرای نگارنده ، تاتكمله ای برآن نوشته ومستندات قانونی مربوط به ممنوعیت این شیوه ناصواب راروشن تركنیم.
مقنن ایرانی درجهت همگامی با تحولات جهانی ونیزمطابق باشرایط اقتصادی كشورازطریق تصویب قوانین بالادستی درصددرونق كسب وكارو تسهیل گردش ثروت دربازارومنع انحصاروتقلب درتجارت وكسب وكارمی باشد .یكی ازمهمترین این نوع مقررات ، قانون اصلاح موادی ازقانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی ، اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران واجراء سیاست های كلی اصل چهل وچهارم (44) قانون اساسی مصوب 18/11/1386 مجلس شورای اسلامی و25/03/1387 مجمع تشخیص نظام می باشد.درماده یك قانون موصوف ، ودرقسمت تعاریف ، دربند یك ،" بازار " این گونه تعریف شده است :
بازار -  به فضائی جغرافیائی یا مجازی اطلاق می شودكه درآن خریداران وفروشندگا ن ،كالا ها وخدمات مشابه یا جانشین نزدیك رامبادله می كنند.
دربند3 نیز" خدمت " این گونه تعریف شده است:
خدمت - به محصول غیرملموسی كه استفاده ازآن ازفرایندتولید آن قابل تفكیك نیست .
 دربند 4 نیز " بنگاه "این گونه تعریف شده است :
بنگاه - واحد اقتصادی كه درتولید كالایا خدمت فعالیت می كند، اعم ازآن كه دارای شخصیت حقوقی یا حقیقی باشد.
.بنابه مراتب مذكور،كلیه اشخاص حقیقی ویاحقوقی كه فعالیت اقتصادی اعم ازخریدوفروش كالایا ارائه خدمات راتصدی می نمایند درمعنای اعم، بنگاه اقتصادی محسوب می شوند.بنابراین به نظرمی ر سد كه درحقوق بازرگانی ما مفهوم حقوقی جدیدی فراترواعم ازاشخاص حقیقی وحقوقی تحت عنوان " بنگاه اقتصادی" ایجادشده است .دفاتراسنادرسمی بعنوان یك نهاد خدماتی نیزطبق قانون مذكوریكی ازمصادیق بنگاه اقتصادی خدماتی محسوب شوند كه علاوه برمتابعت ازقوانین مورد عمل فعلی ، قطعا مشمول كلیه مقررات حاكم برنحوه حضورورقابت دربازارازحیث ارائه خدمات می باشند.
دربند 11 ماده یك قانون مرقوم" رقابت" این گونه تعریف شده است :
"11- -رقابت :وضعیتی دربازاركه درآن تعدادی تولیدكننده ،خریداروفروشنده مستقل برای تولید ، خرید ویا فروش كالاویاخدمت فعالیت می كنند، به طوری كه هیچ یك ازتولیدكنندگان ، خریداران وفروشندگان قدرت تعیین قیمت رادربازارنداشته باشند یا برای ورود بنگاه هابه بازاریاخروج ازآن محدودیتی وجود نداشته باشد.
دربند دوازده نیز"انحصار" این گونه تعریف شده است :
12- انحصار: وضعیتی دربازار كه سهم یك یا چند بنگاه یا شركت  تولید كننده ، خریداروفروشنده ازعرضه وتقاضای بازاربه میزانی باشد كه قدرت تعیین قیمت ویا مقداررادربازارداشته باشد ، یاورود بنگاههای جدید به بازاریا خروج ازآن بامحدودیت مواجه باشد.
فصل نهم قانون موصوف شامل مواد 43 الی 53 قانون نیزمتضمن تسهیل رقابت ،منع انحصارواحتكار،استنكاف ازمعامله ،منع قیمت گذاری تهاجمی ،اظهارات گمراه كننده، فروش یا خریداجباری ،عرضه كالا یا خدمت غیراستاندارد،مداخله درامورداخلی ویا معاملات بنگاه یاشركت رقیب ، سوء استفاده ازوضعیت اقتصادی مسلط  ،كسب غیرمجاز، سوء استفاده ازاطلاعات وموقعیت اشخاص ، می باشد كه همگی این سرفصل ها وعناوین موید الزامی بودن رعایت باید هاونبایدهای موصوف نسبت به كلیه بنگاه های اقتصادی فعال درعرصه خریدوفروش كالاوعرضه خدمات دربازارمی باشد .تا هربنگاه صرفا بااتكاء‌به توانائی ها وامكانات شفاف ومشخص خود، بصورت صادقانه وباحسن نیت به فعالیت اقتصادی سالم وعادلانه بپردازد .ماده 43 قانون نیز اشخاص موردشمول قانون را احصاء نموده است .
"ماده 43- تمامی اشخاص حقیقی ویاحقوقی بخش دولتی وعمومی ،دولتی ، تعاونی وخصوصی مشمول مواد این فصل هستند."
ماده 44 نیزدرمنع تبانی به هرشكل وباهروسیله صراحت دارد:
"ماده 43- هرگونه تبانی ازطریق قرارداد ، توافق ویا تفاهم (اعم ازكتبی ، الكترونیكی ،شفاهی ویاعملی ) بین اشخاص كه یك یا چند اثرزیررا به دنبال داشته باشد به نحوی كه نتیجه آن ‌بتوانداخلال دررقابت باشد ممنوع است :
1-    مشخص كردن قیمت های خرید یا فروش كالایا خدمت ونحوه تعیین آن دربازاربه طورمستقیم یاغیرمستقیم .
2-    محدود كردن یا تحت كنترل درآوردن مقدارتولید ،خرید یا فروش كالا یاخدمت دربارار
3-    تحمیل شرایط تبعیض آمیزدرمعاملات همسان به طرف های تجاری .
4-    ملزم كردن طرف معامله به عقد قرارداد با اشخاص ثالث یا تحمیل كردن شروط قرارداد به آنها .
5-    موكول كردن انعقاد قرارداد به قبول تعهدات تكمیلی توسط طرف های دیگر كه بنابرعرف تجاری با موضوع قرارداد ارتباطی ندارد.
6-    تقسیم یا تسهیم بازاركالا یا خدمت بین دو یا چند شخص .
7-    محدود كردن دسترسی اشخاص خارج ازقرارداد ، توافق یا تفاهم به بازار
قسمت ج ماده 45 درمنع تبعیض درشرایط معامله است .
"ج – تبعیض درشرایط معامله "
قائل شدن شرایط تبعیض آمیزدرمعامله بااشخاص مختلف دروضعیت یكسان .
بند دال نیزدرمورد منع قیمت گذاری تهاجمی است .
د- قیمت گذاری تهاجمی
1-عرضه كالایا خدمت به قیمتی پایین ترازهزینه تمام شده آن به نحوی كه لطمه جدی به دیگران وارد كندیامانع ورود اشخاص جدید به بازارشود.
2-ارائه هدیه ،جایزه ، تخفیف یاامثال آن كه موجب وارد شدن لطمه جدی به دیگران شود.
ضمانت اجرای مقررات این فصل وخاصه ماده 45 مبتنی بر تبعیض درشرایط معامله وقیمت گذاری تهاجمی نیزدرماده 61 دردوازده بند تعیین شده كه یكی ازمجازات ها اعمال جریمه نقدی ازده میلیون ریال تایك میلیاردریال می باشد.
بنابراین باتوجه به مستندات فوق وبنابه جهاتی كه عرض شد دفاتراسنادرسمی به عنوان یك بنگاه اقتصادی خدماتی مكلف به رعایت كلیه مقررات حاكم بررقابت دربازارمی باشند.علاوه براین ها ماهیت كاردفاتراسنادرسمی به گونه ای است كه بدلیل ارتباط آن به مجموعه حاكمیت ،نوعی تصدی گری صرفا اقتصادی نیست بلكه ازحیث ارتباط با قوه قضائیه وقوای حاكم نوعی كارحاكمیتی نیزمحسوب می شود. زیرا قوه اجرائی ورسمیت اسنادرسمی به موجب قانون وبه اعتبارهیات حاكمه بدست می آید .بنابراین فعالیت دفاتردراین عرصه مقید به رعایت تعرفه های مصوب موضوع ماده 54 قانون دفاتر اسنادرسمی درسطح كل كشوروبه صورت یكسان وبدون هرنوع رقابت كاذب می باشد. زیراورود دراین عرصه منحصربه قصد انتفاع وكسب سود ورقابت های كاذب به شیوه مرسوم سایربنگاههای اقتصادی نمی باشد.
تذكراین نكته شاید خالی ازفایده نباشد كه درسال 1385 متاسفانه دریك اقدام شتاب زده وبرخلاف طبع كاردفاتر وجایگاه تاریخی آنها تعرفه حق التحریر اسناد متفرقه(وكالت ،تعهد ، رضایت ، اقرار) وگواهی امضاء‌به صورت رقابتی وحداقل وحداكثرتعیین شده بود ، وهمین امر نیزموجب سوء استفاده برخی ازهمكاران (ونه همكارنمایان )شده بود لذا درسال 1390 با پیشنهاد كانونها ازجمله كانون اصفهان ، تعرفه های این نوع اسناد به شیوه واحد ویك پارچه  قبلی اعاده واین شیوه مضموم درعرصه خدمات این نهاد تخصصی ،منتفی شد. بنابراین باتوجه به مراتب رعایت هریك ازموارد ممنوعه درقانون فوق الذكر ویا سایرقوانین اجرائی مورد نیاز آن در مورد دفاتر اسنادرسمی نیزالزامی است .وارائه هرنوع خدمات برخلاف قانون مارالذكرازجمله هرنوع قیمت گذاری تهاجمی كمترویا بیشتراز تعرفه های مصوب وهرنوع انحصاردرقیمت گذاری واخلال درقیمت های مصوب وتعیین قیمت ویاشیوه وارائه خدمات خاص توسط یك ویاگروهی ازاعضاء ویاالقاء این شبهه به هرشیوه وروش به مراجعان كه دفتری خاص مبتكرخدماتی ویژه بوده ودرنتیجه مستحق اجرتی ویژه می باشد ونیز مبادرت به هرنوع تبلیغ مستقیم ویا غیرمستقیم به هریك ازشیوه های سنتی ویا مدرن درفضای واقعی ویامجازی درراستای انحصارطلبی وتقلب واخلال دركسب وكاردیگراعضاء ،علاوه براینكه مغایرشئونات شغلی این نهاد تخصصی است، اساسا موضوع تحت عنوان تخلف قابل پیگیردانتظامی وپیگیری شكایت ازطریق شورای رقابت نیز خواهد بود. لذا درج عباراتی نظیر اخذ حق التحریر كمترویا حتی طبق تعرفه قانونی ودریافت هزینه های اسناد خاصه اسناد اتومبیل بصورت اقساط طولانی مدت وچكی ویاعدم دریافت هزینه وكالت تعویض پلاك یا دریافت كمترازتعرفه قانونی وتخفیف غیرمتعارف درمورد اسناد ویا گواهی امضاء‌ نهادهای خاص باتعداد بالا به منظور بدركردن رقیبان ومحروم كردن دیگران ازارائه  این نوع خدمات نیزازمصادیق اخلال دركسب وكار ومشمول عنوان قیمت گذاری تهاجمی وتبعیض درشرایط معامله بوده و نوعی تبلیغ نیزمحسوب وبرخلاف قواعد مربوط به رقابت سالم دربازارمی باشد.
نكته آخرآن كه ملاحظه شیوه كاربرخی صنوف ازجمله صنف طلافروشان ازحیث نحوه ارائه خدمات ورعایت نرخ های مصوب می تواند مفید باشد .زیرااعضاء‌این صنف اغلب بصورت مجتمع وواحدهای متصل به هم مشغول كارند ونوعی تعامل سنتی وعرفی نانوشته بین آنها برقراراست وهمین امرنیزموجب یك نواختی بهای فروش ونرخ ارائه خدمات آنها و رونق همیشگی كسب وكارهمه اعضا‌ء وحتی رهائی آنها ازتنگناهای مقطعی است .كه نمون بارزآن اتحاد این صنف موجب رفع مشكل ناشی از مالیات برارزش افزوده شد.شیوه كاربدین ترتیب است كه چنانچه یك واحد قادربه تهیه خواسته مشتری نباشد فورا ازواحد مجاورخود طلا ی مورد نظرمشتری راقرض گرفته ودرپایان روز باهمكارخود تسویه می كند همین عمل را مغازه مجاور درشرایط مشابه انجام خواهد داد وبه ترتیب اعضاء‌با همكاری وهمدلی علاوه براینكه همگی دررونق اقتصادی وفروش كالاها مشاركت خواهند داشت مشتریان نیزباورود به بازارزرگرها دست خالی برنخواهندگشت وهرنوع كسروكمبود طلا نیز ازطریق قرض دادن اعضاء‌به یكدیگر مرتفع می شود. ذكراین نمونه وشیوه كارفارغ ازبحث های حقوقی موضوع ازاین رو بودكه ماهم بیاموزیم همكارمجاوروحتی فراترازآن همكاران مستقر دریك مجتمع را تحمل كرده وبااینان تعامل دوستانه داشته  وحتی ازحیث ارجاع اسناد به آنها یاریشان دهیم تاازتنگناها رهائی یابند .باوركنید اگردریك خیابان چندین دفترخانه دركنارهم فعالیت داشته باشد شاید كارائی بیشتر ی داشته وسهم هریك ازآنها نوعی ازاسناد خواهد بود كه حسب مورد می توانیم به شیوه صنف زرگرها فرمها ونمونه اسناد را ازطریق ایمیل به یكدیگرقرض داده ومشكلات هم را مرتفع كنیم .البته بنده اطلاع دقیق دارم درتعدادی ازاستانها بسیاری ازهمكاران دربرخورد باهمكاران جوان وتازه كار مجاور وحتی غیرمجاور به همین شیوه عمل كرده واسنادی رابه دفاتر نوپا هدایت كرده اند .ولی امید وارم این شیوه همه گیرشده وبسان عرف مسلم تبدیل شود.به نحوی كه نتایج ومصداق های عملی این اقدام پسندیده ذیل این نوشته ویا درسایت ها ووبلاگ های همكاران بصورت مستند درج شود .زیرا دهكده جهانی هرروزكوچك ترمی شودوسرعت ارتباطات فزونی می یاید  لذا سعی كنیم دلهایمان را بزرگ كنیم به جای منافع شخصی، منافع درازمدت جمع را مد نظرقراردهیم .ناگفته هائی ازاین دست بازهم درمجالی دیگر گفته خواهد شد...

صولت یاوری سردارآبادی مسئول دفترحقوقی كانون اصفهان





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
در این وبلاگ قصد نداشتم از مسائل روز که مرتبط با دفاتر اسناد رسمی نیست مطلبی بنویسم ولی جنایات غزه مرا مرعوب این قصد نمود.

گفته شده چند هفته پیش جسد سه شهرک نشین اسرائیلی در حوالی روستای حلحول در شمال الخلیل در کرانه باختری کشف شده است ، انگشت اتهام بسوی حماس نشانه رفت تا بهانه ای باشد برای حمله ای مرگبار به فلسطین ،
اما اسرائیلیان چند روز بعد در واکنش به این اقدام  یک جوان فلسطینی را در اقدامی بربریتی و غیر انسانی محمد حسن ابوخضیر جوان را زنده زنده در آتش سوزاندند .
شنیدن این خبر دل هر انسانی را فارغ از هر دین و  آئین  بدرد می آورد ولی این شروع جنایاتی جگرخراش بود ، تصور ریختن آتش کینه و نفرت و محاصره  ملتی بیدفاع و کشتن  زن و مرد ، پیر و جوان و کودک و خردسال قلب هر انسانی را که نشانی از انسان بودن دارد  مجروح می کند .
روز گذشته هم تنها منطقه امن غزه ، مدرسه سازمان ملل در غزه هدف قرار گرفت ، تا دیگر مامنی نباشد .
مگر می شود این غم بزرگ بر پیکر انسانیت که در غزه در حال وقوع است را دید و اشک از دیده جاری نشود؟  مگر  این روزها می توانی انسانی را بیابی که غم و درد غزه را شنیده باشد ، گلوله بارانها را ، کشتن کودکان را ،  کشتن انسانیت را شنیده باشد ولی قلبش مجروح نشود از جراحت غزه ؟ مگر قلبها را از سنگ ساخته باشند .
اندکی صبر کنید ، قدری تامل کنید .
غزه  در آتش و خون است ، این جان و مال انسانها نیست که می سوزد ، انسانیت در غزه در حال سوختن است ، انسانیت در حال نابود شدن است ، اگر نگران جان مردم غزه نیستیم نگران خوی انسانی باشیم .
این عکسها رو وقتی می بینیم باید بمیریم ، خیلی پوستمون کلفت شد بخدا :


http://berroz.ir/wp-content/uploads/2014/07/Israeli-crimes.jpg

دوستان وهمکاران خوب و نازنینم تحمل دیدن دو تصویر  را نداشتند  و درخواست کردند تصاویر رو برداریم . حالا تصور کنید حال و روز آنهائی که هر روز این صحنه های جگر آور رو می بینند .


 
دوستان تحمل دیدن دو تصویر رو نداشتند ، شما


دانشنامه سردفتران این روزها را روزهای عزای تمامی انسانها می داند و  در اقدامی نمادین این  هفته را عزای عمومی برای جهانیان  اعلام می نماید .




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
پنجشنبه 9 مرداد 1393 :: نویسنده : گرمستانی
آیا وجود یا عدم وجود قولنامه یا مبایعه نامه بین طرفین ارتباطی به وظایف قانونی دفترخانه دارد یا خیر؟ایا سردفتر مکلف است در مورد وجود قولنامه بین طرفین تحقیق کند در صورتی که طرفین قولنامه تنظیم نکنند و در نتیجه عدم تنظیم قولنامه یکی از طرفین متضرر شود مثلا وکیل ایا دفترخانه طبق قوانین موجود مسؤلیت دارد؟
 همکاران لطفا مستندا و مستدلا راهنمایی فرمایند برای یکی از همکاران این موضوع اتفاق افتاده و پرونده علیه سردفتر در دادگاه مطرح است که سردفتر با موکل تبانی نموده و به وکیل نگفته قولنامه بنویسد(موضوع از این قرار است شخصی به دیگری وکالت فروش می دهد و خود شخصا ملک را می فروشد و وکیل چون قولنامه نداشته دادگاه فروش مال غیر را قبول نکرده و وکیل نیز از دفترخانه شکایت می کند)




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :

روشهای دریافت شماره جدید مشترکین در طرح همکدی

 

شرکت مخابرات در راستای اجرای طرح همکدی با توجه به تغییرات گسترده شماره های مشترکین گرامی سطح استان راهکارهایی را جهت اطلاع از شماره های جدید در نظر گرفته است.

 

به گزارش روابط عمومی مخابرات مازندران، در راستای اجرای طرح همکدی با توجه به تغییرات گسترده شماره های مشترکین گرامی سطح استان راهکارهایی را جهت اطلاع از شماره های جدید در نظر گرفته که به شرح زیر می باشد.

 

ورود به وب سایت شرکت مخابرات مازندران بخش سامانه شماره جدید طرح همکدی، (انتقال به سامانه شماره جدید)

 

دریافت فایل اطلاعات تغییرات شماره های سطح استان از سایت شرکت. (دریافت فایل)

 

تماس با سامانه 4015 و دریافت شماره جدید

 

شماره گیری شماره هفت رقمی قبلی با افزودن رقم 8 به ابتدای آن





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :





نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
ارسالی از سوی جناب یاوری عضو تحریریه دانشنامه سردفتران و سردفتر 116 اصفهان


بنام خداوند جان آفرین                    حکیم سخن درزبان آفرین
باتوجه به تصویب آیین نامه اجرائی قانون پیش فروش ساختمان درتاریخ 07/03/1393 درهیات محترم وزیران ودراجرای ماده 2 آیین نامه مارالذکروبه منظورارائه نمونه قرارداد پیش فروش به مراجع ذیربط ودرراستای اجابت درخواست کانون تهران مبنی براصلاح ونقدوبررسی نمونه قرارداد پیشنهادی تهران ،نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان پیشنهادی صاحب این قلم ،جهت اطلاع همکاران وصاحب نظران وخاصه حقوق دانان به منظور همفکری وارائه هرنوع نقدونظر وراهنمائی ورفع نواقص واشکالاتی که قطعا خواهد داشت ، تقدیم می شود.قبل ازمطالعه وملاحظه قرارداد ،توضیحات زیرلازم وضروری به نظرمی رسد :
1-شاکله اصلی این قرارداد ونگارش متن اولیه آن درسال 1389 ویک ماه بعداز تصویب قانون پیش فروش ساختمان انجام شده ودرهمان زمان نیزیک نسخه ازآن جهت پیش دستی درتهیه قرارداد ،به کانون تهران ارسال شده بود .ولی برخلاف عجول بودن بنده ، ماشین قانون گذاری گاه وقفه ای چهارساله را نیزبرمی تابد . به هرروی اکنون با ملاحظه آیین نامه اجرائی وبا توجه به تغییرفرایند تنظیم اسناد، اصلاحات لازم درمتن قبلی  بعمل آمده است .
2-باتوجه به ضرورت رعایت مفاد برخی مواد قانون پیش فروش درمتن قرارداد ،خاصه مواد دوو6و7و8وتبصره آن ومواد 9و11 و12 و14 و16 و20 ، گاه عین متن مواد مرقوم ویا بااندکی تغییر درعبارات در قرارداد گنجانده شده است وبه منظور یافتن مستند ودلیل درج هرماده ازقرارداد ، مواد قانونی مربوط ویا عنداللزوم مستند آیین نامه ای آن درانتهای متن هرماده گنجانده شده تا صاحب نظران به راحتی قادربه یافتن خطاهای بنده وتذکرلازم بشوند.بدیهی است درمتن نهائی قرارداد ،نیازی به  ذکرمستندات قانونی درمقابل هرماده ازآن نخواهد بود.
3-متن قرارداد باتوجه به سامانه ثبت موسوم به آنی !!!تهیه وتدارک شده است لذا  کل قرارداد ناگزیر وبه اجبار باید درقسمت متون حقوقی درج شود ومفروض آنست که قبلا پیش فروشنده وپیش خریدار ومشخصات مورد پیش فروش (بخوانید ملک موضوع قرارداد ) را کاربربایستی وارد کرده وسپس تمامی قرارداد ذیل را درقسمت متون حقوقی تایپ کند.وبه همین دلیل نیزازتکرارمشخصات طرفین سند درمتن پیشنهادی اجتناب شده وبه ذکرعبارت (با مشخصات فوق الذکر) اکتفاء شده است .
4-درسامانه ثبت آنی، قرارداد پیش فروش تحت کد 901 پیش بینی شده که ایکاش نمی شد.زیرا ازیک سو طبق تعرفه فعلی حق التحریر ، سند قرارداد با هرعنوان واسم ورسم ،حق التحریری معادل 100000ریال (یک صدهزارریال )خواهد داشت .وقرارداد پیش فروش ازاین قاعده مستثنی نیست .ازسوی دیگر حق التحریر قرارداد پیش فروش تاکنون ازطریق سازمان ثبت اسنادواملاک اعلام نشده است .به هرروی اصلاح نمونه فرم قرارداد پیش فروش درسامانه ثبت آنی براساس الزامات این نوع قرارداد وباعنایت به مالی بودن نوع سند ،حتمی است وگرنه درعمل با اشکالات فراوان روبروخواهیم شد.لذا پیش بینی مبلغ قرارداد ویا عوض قراردادی درنمونه سندقرارداد پیش فروش درسامانه الزامی است ودرنتیجه درچنین صورتی ، مبلغ قرارداد درمحل مخصوص خود باید درج شود وازقسمت متون حقوقی حذف خواهد شد.
5-ذکرمستندات قانونی تنظیم قرارداد پیش فروش درصدرقرارداد وبه نحوی که بنده اقدام کرده ام امری سلیقه ای وبه منظورنشان دادن اهمیت موضوع وحایگاه قانونی این نوع قرارداد است .وبه معنی عدم امکان اصلاح ویا تغییر ویا اختصاردرآن نمی باشد .
6-علاوه بررعایت موارد الزامی درقرارداد بشرحی که دربند دو آمد.درج سایرتوافقات وشرایط خاص درمتن قرارداد  بامنع قانونی مواجه نیست ولذا متن پیشنهادی هرگز نافی ومانع سلیقه های دیگر نخواهد بود.
7-تصورمی کنم که نکته ناگفته دیگری باقی نمانده ولی درخاتمه به همین مقداربسنده می کنم که این حقیردرمورد قانون پیش فروش وآیین نامه اجرائی آن وامکان عملی شدن اجرای آن ناگفته ها ونقد ونظراتی دارم که به هنگام ودرمجال مناسب خواهم نوشت ..بنابراین مبادرت به نگارش این سطوروتهیه متن قرارداد پیش فروش هرگز به معنی بدون اشکال وایراد بودن مستندات ومبانی قانونی مربوط به این نوع قرارداد واجرای آن نخواهد بود.
قرارداد پیش فروش ساختمان
      دراجرای ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب  1389وماده 2آیین نامه اجرائی آن  ، قراردادپیش فروش با رعایت مقررات مندرج درمواد دو و6و7 و8 وتبصره آن ونیزمواد 11 و12 و14 و16 و20 این قانون وبا شرایط ذیل بین پیش فروشنده وپیش خریدار (بامشخصات فوق الذكر ) منعقد وطرفین با توافق كامل  نسبت به اجرای كلیه مفاد ومندرجات آن متعهد وملتزم شرعی وقانونی شدند.
موضوع قرارداد – عبارت است ازپیش فروش .......................  بامشخصات ثبتی فوق به انضمام انباری و پاركینگ و.........مشتمل برتعداد...اتاق و............... ودارای آسانسور،محوطه مشاعی وفضای سبزو (هرنوع حقوق ازتفاقی ومحدودیت های سند مالکیت وملک درج شود).................................... واقع در (مشخصات كامل محل وقوع ملك ).............................با كاربری ........................كه درمجموعه ............بلوك ......احداث می شود ومساحت كل عرصه محل اجرای مجموعه بالغ بر........مترمربع با كاربری ............ و مساحت كل زیر بنای مجموعه ای كه واحد موضوع این قرارداد درآن ساخته می شود نیز بالغ برحدود ......مترمربع با تعداد ....بلوك وتعداد....طبقه با نمای ............و با اسكلت .......وسقف .................با سیستم سرمایش ..........وسیستم گرمایش ..............وبامصالح ساختمانی شامل (نوع مصالح هرقسمت به تفکیک قید شودیا به منضمات قرارداد ارجاع داده شود )....................................احداث می شود وسایراوصاف ومشخصات آن بشرح پروانه ساخت وشناسنامه ساختمان وطبق نقشه های اجرائی است كه جزء لاینفك این قرارداد بوده وطرفین نیزنسبت به كلیه اوصاف وحدود وحقوق آن علم واطلاع كامل دارند.(ماده 2 قانون )
مبلغ ویا عوض قراردادی- بهای هرمتربع ملک موضوع این قرارداد مقطوعا"............ ریال است كه كل مبلغ تقریبی نیزبالغ بر.....................ریال خواهد بود. كه مبلغ ..........ریال همزمان با امضاء ‌این قرارداد به پیش فروشنده پرداخت ونامبرده اقراربه دریافت نمود. بقیه مبلغ قرارداد نیز طی..........قسط بموجب  قبوض اقساطی شماره ..........تا.............. پرداخت خواهد شد .ضمنا ده درصد مبلغ كل قرارداد نیزهمزمان باانتقال رسمی وقطعی دردفتراسنادرسمی به پیش فروشنده پرداخت خواهد شد.(مواد دوویازده قانون)
تذکر-  ملاک محاسبه نهائی مساحت وقیمت بارعایت ماده 7قانون پیش فروش ،صورتمجلس تفکیکی خواهد بود.(ماده هفت آیین نامه اجرائی قانون )
مدت اجرای قرارداد – از تاریخ ..............لغایت .................به مدت ..........................خواهد بود .
تائیدات وتعهدات طرفین
1- طرفین قرارداد اذعان و اقرار دارند كه نسبت به موضوع قرارداد و كلیه شرایط آن و اوصاف وحدود وحقوق ملك موضوع قرارداد اشراف و علم و اطلاع كامل داشته و بطور كلی هیچ موضوع مبهمی باقی نمانده تا بعدا" بتوانند متعذر به عدم اطلاع ویا جهل به موضوع یا شرایط بشوند.
2- پیش فروشنده تائید نمود كه درانعقاد این قرارداد واجرای مفاد آن سود مورد نظرخود وتمام هزینه های ناشی ازآن وكلیه جوانب امروشرایط اقتصادی واجرائی را درنظرگرفته ودرنتیجه حق مطالبه  هرنوع وجه اضافه ، مابه التفاوت ، تعدیل قیمت ویا تجدید نظردرمبلغ قرارداد ، ویا عوض قراردادی را ازخود سلب وساقط نمود.
3- پیش فروشنده اذعان نمودكه ازكلیه قوانین ومقررات مربوط به كارو تامین اجتماعی،بیمه ، مالیاتها ،عوارض ودیگرقوانین ومقررات مرتبط كه تا تاریخ این قرارداد معمول ومجرا بوده است كا ملا مطلع  بوده ومتعهد است كه همه آنها رارعایت كند. درهرحال مسئولیت عدم رعایت قوانین ومقررات یادشده ونیزمقررات ودستورالعمل های حفاظت فنی وبهداشت كار،ونیزمقررات مربوط به صدورآگهی پیش فروش ویا ساخت واحدهای آپارتمانی و ایفای هرنوع تعهدات درقبال مراجع صادرکننده پروانه وسایرمراجع قانونی بدون قید وشرط برعهده وی خواهد بود.
4- پیش فروشنده متعهد وملتزم شد كه حداكثرتاتاریخ ...............نسبت به اجرای مورد قرارداد وفق پروانه ساختمانی وشناسنامه فنی ونقشه های اجرائی اقدام نموده و ملك موضوع پیش فروش رابه خریدارتسلیم نماید .ملاك تسلیم مورد قرارداد، قبض اقساطی شماره ................می باشد .همچنین پیش فروشنده متعهداست درتاریخ ...................ضمن حضور دردفتراسناد رسمی شماره ................بادردست داشتن كلیه اسناد ومدارك ومفاصاحساب های لازم، نسبت به انتقال قطعی ورسمی ملك موضوع قرارداد به نام پیش خریدار اقدام نماید. به منظورتضمین اجرای این تعهد ،قبض اقساطی شماره ........صادروبه به پیش خریدارتسلیم شد.ضمناپیش خریدارنیزمتقابلا بااطلاع ازمواعد مقرر ،متعهد وملتزم شدكه درمهلت های یادشده نسبت به تحویل گرفتن ملك موضوع قرارداد ونیزقبول انتقال رسمی آن دردفترخانه اسنادرسمی اقدام نماید.(بندهای 6و7 ماده دو قانون)
5- هرگاه پیش فروشنده درایفای تعهدات خود وتحویل بموقع موردقرارداد طفره  وتعلل نموده ویا به هریك ازتعهدات خود عمل ننماید علاوه براجرای بند 9 ماده 2 قانون ، مكلف است بشرح زیرنسبت به پرداخت جریمه تاخیربه پیش خریدار اقدام نماید.مگراین كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند .اجرای مقررات این ماده مانع ازاعمال خیار ات برای پیش خریدار نیست .
الف - درصورتی كه مورد معامله وبخش های اختصاصی آن نظیرتوقفگاه (پاركینگ )وانباری درزمان مقررقابل بهره برداری نباشد ،تازمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده 
ب - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت های مشاعی روزانه به میران نیم درصد بهای روزتعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
پ - درصورت عدم انجام تعهدات درقسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 قانون ،ازقبیل خیابان ،فضای سبز،مساجد ،مدارس وامثال آن ،روزانه به میران یك درهزاربهای روزتعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
ج – درصورت عدم اقدام به موقع نسبت به تنظیم وثبت سند رسمی انتقال ،روزانه به میزان یك درهزارمبلغ قرارداد.(ماده 6قانون )

6- درصورتی كه مساحت بنابراساس صورتمجلس تفكیكی كمتریا بیشترازمقدارمشخص شده درقرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج درقرارداد موردمحاسبه قرارخواهد گرفت ،لیكن چنانچه مساحت بنا تاپنج درصد افزون بر زیربنای مقرردرقرارداد باشد ،هیچكدام ازطرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ودرصورتی كه بیش ازپنج درصد باشد  صرفا پیش خریدارحق فسخ قرارداد رادارد .چنانچه مساحت واحد تحویل شده كمترازنودوپنج درصد مقدارتوافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد رادارد یا می تواند خسارت وارده را.برپایه قیمت روز بناء وبراساس نظركارشناسی از پیش فروشنده مطالبه كند.(ماده 7 قانون )
7- درتمام مواردی كه به دلیل تخلف پیش فروشنده ،پیش خریدارحق فسخ خود را اعمال می نماید ،پیش فروشنده باید خسارت وارده رابرمبنای مصالحه طرفین یا برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریداربپردازد.درصورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظركارشناس منتخب مراجع قضائی به انضمام سایرخسارات قانونی به پیش خریدارمستردنماید.(ماده 8 قانون )
8- درصورت عدم پرداخت به موقع اقساط ویاعدم تحویل واحد پیش فروش ویاعدم حضورجهت قبول انتقال ملك موضوع قرارداد وتنظیم وامضاء‌سند رسمی ، پیش خریدارمكلف شدروزانه مبلغ ........ریال به پیش فروشنده پرداخت نماید.(ملاک های مقرردرماده 2 قانون)
9- پیش فروشنده درقبال خسارات ناشی ازعیب بنا وتجهیزات آن ونیزخسارات ناشی ازعدم رعایت ضوابط قانونی ،دربرابر پیش خریدارواشخاص ثا لث مسئول است وباید مسئولیت خودراازاین جهت بیمه نماید .چنانچه میزان خسارت وارده بیش ازمبلغی باشد كه ازطریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضا من پرداخت مابه التفا وت خسارت وارده نیز خواهد بود.مدت اعتباربیمه مسئولیت تازمان انتقال قطعی ورسمی ملک موضوع قرارداد خواهد بود.(ماده 9 قانون وماده 12 آیین نامه اجرائی )
10- هرگاه مشخصات فنی ملك موضوع قرارداد ازجمله نوع مصالح  ساختمانی با توافق طرفین ویا بنابه نظرپیش خریداردرهرقسمت تغییرنمود، محاسبه قیمت وتغییر مبلغ معامله با توافق طرفین وبا تنظیم وامضاء‌سند رسمی انجام خواهد شد.
11- درصورتی كه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد ،پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط رامنوط به ارائه تائیدیه مهندس ناظرمبنی برتحقق پیشرفت ازسوی پیش فروشنده نماید.
12- درصورت انجام كامل تعهدات ازسوی پیش خریدار،چنانچه پیش فروشنده تازمان انقضای مدت قرارداد موفق به تكمیل پروژه نگردد ،باتائید مهندس ناظر، درصورتی كه تمام اقساط راپرداخت یا عوض قراردادی راتحویل داده باشد ،باارائه مدارك مبنی برایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یكی ازدفاتراسنادرسمی ،تقاضای تنظیم سند رسمی انتقال بنام خودرا بعمل آورد.چنانچه پیش فروشنده حداكثرظرف ده روز پس ازاعلام دفترخانه ،ازانتقال رسمی ملك پیش فروش شده خودداری نماید ،دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سندرسمی بنام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید.
13- درصورت انجام كامل تعهدات ازسوی پیش خریدار،چنانچه پیش فروشنده تازمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكمیل موردقرارداد نگردد،باتایید مهندس ناظرساختمان مبنی براینكه صرفا اقدامات جزئی تاتكمیل ساختمان باقیمانده است (كمترازده درصدپیشرفت فیزیكی مانده باشد) پیش خریدارمی تواند باقبول تكمیل باقی قرارداد ،به دفتراسنادرسمی مراجعه نماید وخواستارتنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.حقوق دولتی وهزینه هائی كه طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده وتوسط پیش خریدارپرداخت می گرددمانع ازاستیفاء مبلغ هزینه شده ازمحل ده درصد باقی مانده مبلغ معامله وغیره با كسب نظرهیات داوری مندرج درماده 17قرارداد نخواهد بود.(ماده 14 قانون وماده 15آیین نامه اجرائی )
14- درصورت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قرارداد ی درمواعد مقرر ،پیش فروشنده باید مراتب راكتبا به دفترخانه اعلام كند.دفترخانه مكلف است ظرف مهلت یك هفته به پیش خریداراخطارنماید تا ظرف یك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید .درغیراین صورت پیش فروشنده حق فسح قرارداد راخواهد داشت .(ماده 16 قانون )
15- پیش خریدارحق واگذاری ملک موضوع  این قرارداد وكلیه حقوق ناشی از آن رابغیرتحت هیج یك ازعناوین حقوقی ازقبیل وكالت ،مشاركت ، صلح حقوق ،بیع وغیره بدون اخذرضایت پیش فروشنده ندارد . درصورت عدول ازاین امر ، ایفای تعهدات قراردادی ازجمله تادیه كلیه بهاء ویا عوض قراردادی برعهده وی خواهد بود.(ماده 18 قانون )
16- پس ازانتقال قطعی ورسمی  واحد پیش فروش شده ، وانجام كلیه تعهدات ،قرارداد پیش فروش حاضر ازدرجه اعتبار ساقط وطرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.(ماده 19 قانون )
17- پیش فروشنده وپیش خریدار، آقایان ..............................و..................را به عنوان داور ان منتخب وآقای ..............رابعنوان داور مرضی الطرفین جهت حل هرنوع اختلاف ناشی ازتعبیر وتفسیر واجرای مفاد قرارداد پیش فروش تعیین نمودند .(بند ده ماده 2 وماده 18 قانون )
18- ساختارحقوقی این قراردادمشتمل برهیجده ماده می باشد که به استناد مستندات مقرر درماده 4 قانون پیش فروش ساختمان ازجمله سندمالكیت یا........و پروانه شماره... مورخ....... ساختمان وشناسنامه فنی شماره........ مورخ ........ساختمان صادره از.........وبیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون و،تاییدیه مهندس ناظرساختمان مبنی برپایان عملیات پی ساختمان وپاسخ استعلام شماره.......مورخ ..............اداره ثبت اسنادواملاك ...........................تنظیم شد.
..........................................................................................................................................................................

صولت یاوری مسئول دفترحقوقی کانون اصفهان







نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
چهارشنبه 18 تیر 1393 :: نویسنده : گرمستانی
وکالت فروش ملکی تنظیم شده است در قسمت مورد وکالت مقدار 4دانگ موکل به وکیل وکالت داده است بدون حق توکیل به غیر نویسنده فراموش کرده در متون حقوقی عبارت با حق توکیل به غیر را حذف کند و مقدار چهاردانگ را نیز ذکر نماید اکنون قسمت متون حقوقی با مورد وکالت متناقض است و موکل نیز حاضر به تنظیم سند اصلاحی نیست لطفا راهنمایی بفرمایید برای حل مشکل چکار باید کرد؟




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
چهارشنبه 18 تیر 1393 :: نویسنده : گرمستانی
ک مجموعه ساختمانی پس از تنظیم تقسیم نامه اسناد آپارتمانی خود را اخذ نموده اند ... یکی از آپارتمانها 9 مالک مشاعی دارد با سه انباری و دو پارکینگ مالکین قصد انتقال این آپارتمان را به غیر دارند اما می خواهند دو انباری و یک پارکینگ را از مورد معامله استثناء نمایند و همزمان به آپارتمان دیگری در همان مجموعه که دارای 5 مالک مشاعی است منتقل نمایند ( توضیح : این پنج نفر تعدادی از همان 9 نفر مالک آپارتمان مورد انتقال هستند ) راه چاره چیست ؟ اقرار یا ... و با توجه به سامانه ثبت آنی نحوه تنظیم سند و ارسال خلاصه معامله و مستندات لازم چگونه می شود ؟




نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :


( کل صفحات : 44 )    1   2   3   4   5   6   7   ...   
پیوندهای روزانه
پیوندها
آمار وبلاگ
  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :
======================== ======== ----------------------------------

کد لوگو حمایت از کشور ایران

----------- RoozGozar.com-->

کد لوگو حمایت از کشور ایران

---------------- http://s4.picofile.com/file/7758688923/Logo_mini.jpg ---------------------------------------------------------------------------- -----------------------------

---------------------------------- ------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------




----------------------
============